拆迁不知在何时已成了时代的潮流与趋势，但在践行拆迁惠民的道路上，各有特色的拆迁方往往分道扬镳。                                      
有的躬身必行，使拆迁成为被拆迁人的福祉，皆大欢喜，而又有一些离经叛道，使拆迁变质丑化，成为被拆迁人的噩梦，不同的拆迁行为影响了不同的拆迁结果。                                                       
被拆迁人作为拆迁工程的被动一方，最重要的就是要察觉并发现拆迁方的“陷阱”，掌握拆迁方的拆迁动向 ，根据实际情况合理衡量自己的标准，维护好自身合法权益。    
为了区区5万拆迁奖励，丢掉了30多万的房屋补偿，冤不冤？你可能认为这样的剧情太狗血。但对于经历拆迁的何先生来说，这样的事真实发生在他身上。                                                                               



案例：
何先生所在小区今年被纳入拆迁范围。拆迁时，征收方说要是在规定的时间内进行签字搬迁额外奖励五万元。房屋补偿给大家算的5000元一平，其实周边房价基本在8000左右。
但征收方咬定不松口，说是政策规定只能拿这么多。逾期不签字的，不仅取消拆迁奖励，还会降低补偿标准。
何先生和周围的一些邻居一听，慌了，既然不能提高，那还不如先同意搬迁，把拆迁奖励领到手，于是纷纷前去签了字。而另一些邻居则抱着观望的态度，并不着急签字，天天和征收方扯皮谈判。
后面何先生发现不对劲了，第二批签字的邻居确实没拿到拆迁奖励，但事实上大多提高了补偿，基本都在8000元左右。反倒是自己签字太过积极，吃了大亏。130平的房子，仔细算一算，就是加上拆迁奖励，还是比别人少拿了30多万。
何先生以补偿过低为由前去找征收方理论，征收方推诿并说何先生是自愿签字的，谁也没有逼迫。这下轮到何先生郁闷了……
其实，何先生这种情况就是典型的“吃了馅饼，掉了陷阱”。



善意提醒：
但实际上很多地方的拆迁政策，综合考虑了压缩拆迁成本、提高拆迁效率、更快的推进其拆迁进展而制定（为了快速拆迁而制定的拆迁政策，是拆迁方的谈判工具）。
因此，一些项目的拆迁政策往往会在某些个环节与法律相违背（先拆后补、程序不合规等等，拆迁政策不是红头文件，不具备法律效力）。
在这种基础上，被拆迁人一定不要拿拆迁政策跟拆迁人谈判（人家给你准备的石头你千万不要搬起来砸自己的脚）。
而应该在熟知国家法律的前提下，找到拆迁政策的法律漏洞和违法点，保持定力据理力争，还能够确保本属于自己的拆迁赔偿不被压缩。
01
无违建，不拆迁
哪里在进行房屋拆迁，哪里就开始查处违法建筑，这是现在在拆迁实践中极为常见的一种现象，这背后又隐藏着怎样的陷阱呢？
根据《城乡规划法》的规定，只有取得建设工程规划许可证并按照规划许可证的要求进行建设的，才是合法建筑。但是，《城乡规划法》是2008年1月1日才开始施行的。
在此之前有些没证的房屋如果在不违反规划的情况下，缴纳一定数额的罚款后补办证件，也是能够成为合法房屋的。
然而在拆迁实践中我们经常见到的是，很多拆迁方在认定违建时根本不区分历史遗留原因，也不区分不同客观情况，只要手续不齐全则一律按照违建予以认定，进而强调“不予补偿，拆了白拆”。
其本质是以此作为谈判筹码，来给当事人施加压力，逼迫其尽早签协议走人。
律师要提醒大家的是：
如果房子真的被认定为违建，一定要把维权的环节尽量提前到“责令限期拆除决定（通知）”的救济期限之内，因为一旦走到强制执行这一步，就很难改变房子被强拆的命运了。维权只要趁早，那么扳掉它的机会多多。
02
以拆危促拆迁
与拆违式拆迁相似的还有以拆危促拆迁。本来危旧房的认定是必须严格依据住房和城乡建设部《城市危险房屋管理规定》和《危险房屋鉴定标准》所规定的权限和程序的，但是由于一旦征收项目被确认为危旧房改造，就会直接导致被征收房屋所适用的补偿标准降低。
所以有些征收方为了减少补偿就不顾法律规定，把有些不属于危房的房屋也认定为危旧房。
对于什么是危房，法律还是有比较明确的标准的。
被征收人可以结合法律规定和自己的实际情况来判断和应对。如果房子本身不“危”，就要坚决依法维权，通过提起程序来打掉这一图谋。
03
拆迁奖励有圈套
在拆迁中，征收方经常在征收补偿方案中规定一个期限，如果被征收人在这个规定的期限内搬迁了，就会被给予一定的金钱奖励，这真如它表面上看起来那样有利吗？很多人其实算不清这个“大账”。
虽然早签约会比其他人获得好几万甚至十几万的奖励，但是一个更需要注意的问题是，征收方给出的补偿依法不应低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
而有些征收方给出的补偿价格其实是低于这个标准的，即使加上奖励金的金额，总额也依然低于应该给予被拆迁人的补偿。
这时被奖励金诱惑而签字的被拆迁人就是典型的丢了西瓜捡了芝麻。所以大家一定要算清这笔账再签补偿协议，切不可谈小便宜吃大亏。
被拆迁人心里一定要心里有底，羊毛出在羊身上：
拆迁奖励补偿也是自己拆迁补偿款应得的一部分，并且相对于拆迁补偿款而言仅仅是芝麻。拆迁补偿务必要先算好西瓜的大小，不要因小失大。
04
株连式逼签
株连式逼签也是现在拆迁中常见的一种花招，有对被征收人本人的，比如对房屋的产权证、建设用地规划许可证的“撤销”等，还有针对家人、朋友、孩子的，以这些人的工作、学业为要挟，从家庭内部进行瓦解分化，逼迫被征收人签字。
由于这种逼签方式具有隐蔽性和间接性，所以更令被拆迁人有苦难言。
遇到这些情况，被征收人不要惊慌，也不要轻易妥协。对于想要撤证的，往往需要组织相关证据据理力争，或挫败其撤证图谋，或将其撤证的有关行政决定再次撤掉。
如果是亲属、孩子收到类似于警告之类的处分，或者武断被停职、停学这种情况，就要依法维权。
因为征收方的这些行为属于滥用行政权力，是违法的，严重的甚至构成犯罪。只要我们注意收集证据、保持冷静机智，就有可能变被动为主动，让株连图谋彻底破产。
05
预征收陷阱
预征收也称模拟征收，是指在旧城区改造、棚户区（城中村）改造等项目的房屋征收过程中，区县房屋征收部门按照公布的征收补偿方案，组织产权人、公房承租人预签附生效条件的征收补偿协议。
预征收这种方式很大的危险就在于，征收方为了达到法定的签约比例，经常用各种方法或奖励诱惑、游说一部分人先签字，慢慢的已签约的人的利益就会形成一个共同体，他们便会自发的去动员那些不想签约的人签字，即所谓的发动群众斗群众。
有些比较理性、看出协议不合理的人到后期迫于街坊四邻的强大压力也只能放弃自己的立场。而一旦签约，被拆迁人的权利救济就会受到限制，预签约的条件是否合理合法也会变成一笔难算的账。
律师提醒您：
签约前一定看一下协议内容是否合理、合法，补偿标准是否满意，不要盲目被“预签约”的说法迷惑在稀里糊涂中签字按了手印，以免因为自己的一时不察为日后留下重大隐患。
06
拆迁补偿协议有漏洞
签订拆迁补偿协议也是征收中非常容易出问题的一个环节，在这个最后阶段，很多拆迁户认为已经大功告成。殊不知，这个环节才是决定成败的关键所在，很容易因为陷于拆迁方的圈套而功亏一篑。
常见的协议陷阱包括臭名昭著的“空白协议”、协议内容不具体明确、签约主体不合法、签约后不提供原件、完全凭口头承诺、胁迫或变相胁迫签字按手印、未约定违约责任和履行期限等等。
强调一点，如果对签约环节有担忧，可以明确提出要求律师在场或帮助审核。
07
拿政策当借口
现实中，拆迁方常以政策作为挡箭牌，拿着一些地方政府出台的红头文件或者补偿安置决定之类的尚方宝剑，以证明自己的拆迁行为是合法的，以“少补”或“不补偿”作为威胁，逼迫被拆迁人签字。
由于被拆迁人对相关法律规定并不了解，在很多情况下会因为这些红头文件而选择妥协。
在这里提醒广大被拆迁人，地方政府所谓的拆迁政策，经常是为了其完成拆迁工作而制定的，对被征收人不一定有利，更不一定符合法律规定。
法律对征收相关的很多事项都是有明确规定的，地方不能随意偏离。
所以政策不等于法律，更不能违反法律，在遇到政策不合法时，被拆迁人一定要果断选择维权。不合法的补偿安置方案，不可能“一把尺子量到底”，更不可能“不让钉子户占便宜”，此类说法完全是唬人的。
08
房屋评估“猫腻”需警惕
房屋价格评估的结果对最后的补偿数额具有非常大的影响，对这个环节被征收人一定要充分重视，下面直接列几个大家在评估时要特别注意的关键点：
1. 被征收人在确定评估机构的过程中具有主导权，有权选定由哪一家房地产价格评估机构来进行评估工作，现实中政府单方面选定评估机构的做法是不合法的；
2. 评估的时间点应当是在房屋征收决定公告之后进行。而在实践中，有些征收方在房屋征收决定公告之前就进行评估，很长时间之后才正式公告征收决定，此时房屋价值很多已经升值，对被征收人可能是不利的，这种做法既不合规也不合理；
3 . 评估方法要得当，在目前的征地拆迁领域中，市场比较法是优先适用的评估方法。如果发现您所在的项目还在使用基准地价修正法或成本重置法等，就可能存在不合法的问题。
4. 评估人员要上门，有关材料要亲自签字。如果评估人员压根儿没露过面，或者自己什么材料都没签过就收到了评估报告，那么这个评估程序十之八九是有问题的。
09
终极杀手锏——刑事责任
实践中，被征收人因暂时拒绝签协议而被转入彀中的情况时有发生，征收方可能会想尽办法让被征收人落入刑事责任陷阱之中，因维权而“摊上事儿”，进去冷静冷静。
据经验，这里面要小心三件事：
一是不要轻易对上门人员实施“防卫”，否则极容易像丁汉忠那样被追究刑事责任；
二是不要轻易采取集体走访方式，很容易被以聚众扰乱社会秩序等罪名带走；
三是在维权期间要时刻提高警惕，在外住店时要将房门锁好。
设想一个场景：
某天深夜，被征收人正在宾馆的床上呼呼大睡，突然门被打开了，闯进来一女的，直接往床上躺，而后警察就来了……
010
拆迁陷阱之口头承诺
在实际的拆迁谈判中。拆迁方往往利用很多人不懂政策的劣势，要么空口白牙跟农户谈补偿，要么简单写了个补偿协议，让人签字。在这种情况下，务必要多加小心。
不仅没有书面协议的不谈，书面协议以下六项内容不全的也不能签（随手签了后期吃亏了都没有法律依据，举证困难）。

• 拆迁补偿的方式。如果是货币补偿，需要明确金额和支付的期限。
  
• 安置用房的话，需要明确安置用房的面积、交房标准和安置地点。
  
• 涉及到产权调换的房屋，应该明确差价的支付方式和期限。
  
• 应注明搬迁的期限，搬迁期间的过渡方式（租房还是其他）和过渡期有多长？
  
• 其他补助的发放标准和支付方式（拆迁补助费、安置补助费、停产停业损失费等）
  
• 违约责任和争议的解决方式。
  综上，每一个拆迁案件虽然都有其不同之处，但也有其相同之处，不同在于案件的情形、案件的阶段、案件的难度，相同在于，以上几个陷阱都是被拆迁人容易掉进去的，而这些陷阱是必须要避免的。
  任何一个陷阱掉进去，签了字，以后再想维权都是难上加难，尤其是想拆迁维权的、准备拆迁维权的一定要睁大眼睛，谨防掉进拆迁陷阱。
  为什么馅饼变陷阱？
  律师带你看破背后套路！
  每一次房屋征收，其实很多被征收人潜意识就认为这是一次发财致富的大好机会，心态往往会有一些失衡。征收方就会利用拆迁户的这种心态，诱之以利，搞个拆迁奖励，引导拆迁户尽快签字，推动醒目进展。
  另一方面，拆迁奖励并非额外的“馅饼”，本来就是房屋补偿的一部分。每一个征收项目进行安置补偿，都有固定的资金来源和总额。资金预算都是都是根据被征收的范围、面积、地价、房价、人数、建筑面积等综合因素计算出来的，要经过财政部门及上级政府部门审批。
  那么很显然，拆迁奖励，绝对不会作为资金预算的一个重点去安排。这些拆迁奖励原本就是被拆迁户房屋本身应得的合理补偿。只不过被征收方人为设置成不同的补偿内容，变成了所谓的“奖励费”。其实这就是一种心理战。
  而违法征收则会双管齐下，一边是以利益诱惑，另一边又旁敲侧击传达“补偿合理了”的态度。并告知被征收人不按时搬迁则奖励变少甚至取消奖励，甚至降低拆迁补偿标准。这其实是违法的。
  说到底，拆迁奖励就是“羊毛出在羊身上”。