律师随笔
案外人对法院执行个人房产提出异议案中无过错保护原则概说
作者：汤圣泉 律师 时间：2018年01月29日
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条确定了无过错保护原则。该条的内容是：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”这一原则确立的实践基础在于，我国的物权登记制度不完善，还不能实现不动产的及时和全面登记，有的登记过程长达几年甚至是几十年，社会生活中存在着大量没有办理登记，但已经占有不动产的买受人。如果一律以登记主义来判断不动产所有权的归属，对一些没有主观过错的买受人来说不公平，也不利于交易安全和社会稳定。无过错保护原则所蕴含的价值是：无主观过错的买受人对不动产的期待权应当得到优先而特殊的保护。这项原则的设立也体现了以下立法精神。
(一)《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条体现了人文关怀的司法政策价值
立法时，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第17条后段，在制定之初时就产生不少争说。当时，最高人民法院认为，房地产管理法、土地管理法等已明确规定了不动产登记制度，应坚持不动产物权的设立、移转、变更以登记为准的原则。尽管如此，出于从实际出发，从维护交易秩序和善意一方的利益出发，还是应确认已经支付全部价款并实际占有、无过错的第三人享有相应的民事权利，对抗法院的查封措施。简言之，以不动产变动的登记公示为原则，但并不否认特殊情形下，债权人对不动产所享有的一定权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》在制定之时主要体现了人文关怀的司法政策价值，同时具有重要的功能作用和现实意义。
(二)《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条能够促进实质正义的实现
任何法律制度的设计，都要考虑各种运作过程中的各种变量，否则仅仅追求形式逻辑上的完美，而放弃实际层面的运行效果，则背离了法律制度维护秩序、促进自由的目的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，明确了全额付款、实际占有且无过错第三人对抗法院强制执行的权利，具有重要的现实意义。因为从全国层面来看，虽然建立基本的不动产登记制度，但是在一定程度上还仍存在登记制度较为混乱和不规范的现象。登记的程序和审查制度也尚待改进，并且无论现代登记制度多么独立、完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生，故登记中的错漏在所难免。只有对全额付款、实际占有且无过错第三人进行适当保护，才能促使实质正义的实现。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的法条设置正是体现了上述思路。
(三)《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条有利于稳定交易秩序和法律关系
实践中，存在不少买房后因各种原因未及时过户的情况，特别是诸如买卖拆迁安置房，往往无法过户。但巨大的市场需求使得交易大量存在，如果在过户前出卖人有被执行案件而使得房屋被查封并强制执行，不利于对第三人合法权益的保护，也不利于交易安全和社会稳定。法院强制执行时，也会遇到巨大阻力。一般来讲，第三人实际占有房屋后，要么会对房屋进行装修装饰；要么对房屋进行再次出租或出卖，很少会对房屋进行空置。在装修自住或出租经营过程中，必然会形成既定的各类事实或法律关系。如果对该类房屋进行查封，定然涉及一系列事实或法律关系的打破与恢复问题，造成交易极不稳定，并且法律关系的恢复成本往往较高。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定有利于解决上述问题，从而稳定交易秩序和法律关系。
二、无过错保护原则的有关判例介绍
案外人成某对 xx市 xx区人民法院执行个人房产提出异议案
(一)案外人异议的基本事实
案外人：成某
申请执行人：王某
被执行人：张某
案外人之女：宁某
被执行人之妻：赵某
申请执行人王某与被执行人张某民间借贷纠纷一案，案外人成某对本案执行标的提出书面异议。案外人成某称，王某与张某民间借贷纠纷执行一案，x京房权证兴字第117143号坐落于 xx市x区广和大街7号院3号楼4层2单元401的房屋被 xx市 xx区人民法院查封，但事实上为案外人所有。2010年1月22日，张某与 xx市民政局住宅合作社签订购房协议书，购买了位于 xx市x区广和大街7号院3号楼4层2单元401的房屋，房屋面积为76.3平方米，该房产权性质为经济适用房产权。2010年10月19日，张某与成某签订房屋买卖合同，合同约定张某将 xx市区广和大街7号院3号楼4层2单元401的房屋卖给成某，出售价格为人民币800000元，成某于2010年10月17日交予张某购房定金人民币30000元，于2010年10月19日交予张某人民币400000元，剩余房款人民币370000元于2010年11月30日前给清。付清全款后，张某将该房所有一切手续、合同及发票交由甲方留存，待能办理该房屋正式过户手续时，需配合成某办理过户手续，未过户期间，该房屋由成某居住。合同的补充条款约定，成某除付给张某购房款外，还承担该房屋收房费用及其他该房屋产生的相关费用、过户费用。合同签订后，成某支付了全部价款，一直居住在该房屋，未办理房屋过户手续是由于该房屋的房本没有办下来。
为支持其主张，案外人向法院提交了以下证据：(1)张某与 xx市民政局住宅合作社于2010年1月22日签订的购买 xx市区广和大街7号院3号楼4层2单元401房屋的购房协议书一份；(2)成某与张某于2010年10月19日签订的买卖 xx市x区广和大街7号院3号楼4层2单元401房屋的房屋买卖合同书份；(3)张某于2010年10月17日签字证明收到购买首座御园30000元房款的收条一张；(4)张某于2010年11月8日签字证明收到宁某交来170000元购房款的收条一张；(5)成某于2010年10月19日、2010年11月24日、2010年12月7日通过中国工商银行分别向张某汇款400000元、100000元和93000元的转账凭证三张；(6)成某的银行账户020xxxxxxxxx自2010年10月7日至12月7日的账户明细；(7)宁某在2010年11月8日通过中国银行分两次向张某汇款50000元和100000元的转账凭证两张；(8)张某于2010年12月29日向 xx市民政局住宅合作社缴纳15272元公维费用、649元契税、1299元产权费、1557.74元物业费(2011年1月3日——2012年1月3日)的收据共四张；(9)赵某于2014年10月10日签字欠2013年物业费的材料；(10) xx市x区观音寺街道首座御园一里社区居民委员会出具的，证明成某自2011年3月5日起长期居住在 xx市x区首座御园一里社区广和大街7号院3号楼4层2单元401室的居住证明；(11)张某、成某与 xx兴润水务有限公司于2011年1月22日签订的IC卡用户用水协议；(12) xx市x区广和大街7号院3号楼4层2单元401室房屋的房屋所有权证书，房产证号为x京房权证兴字第117143号。
申请执行人王某称，成某不是xx市x区广和大街7号院3号楼4层2单元401室房屋的房主。理由如下：(1)张某从2006年开始做高利贷，他的账上汇款人特别多，不能证明是买方的钱，而且金额也对不上；(2)xx市x区广和大街7号院3号楼4层2单元401室的房屋，张某开始时自己住，后来租出去了，成某可能是租户；(3)成某提交的证据不真实，都可以伪造；(4)成某名下已经有两套房屋，xx市x区广和大街7号院3号楼4层2单元401室的房屋她肯定过不了户；(5) xx市x区广和大街7号院3号楼4层2单元401室房屋房本的登记日期是2013年7月24日。法院查封这套房屋的时间为2014年6月18日，这么长的时间，成某都没有去做网签，明显对房屋未及时过户存在主观过错；(6)张某的配偶赵某是河北省张家口人，成某也是来自张家口，他们是不是亲戚不好说。
为支持其主张，申请执行人向法院提交了以下证据：(1)赵某的暂住人口登记表一份(未加盖公章)；(2)有关成某的个人姓名身份信息、房屋所有情况的信息表(未加盖公章)。被执行人张某未提交答辩意见。
(二)争议焦点
根据案外人和申请人双方的意见，本案的焦点在于：第一，成某购买 xx市x区广和大街7号院3号楼4层2单元401的房屋是否支付了全部价款？第二，成某是否已经实际占有 xx市x区广和大街7号院3号楼4层2单元401的房屋？
(三)法院审查后裁判及其依据
经审查查明：法院于2013年12月13日作出(2013)平民初字第2715号民事判决书，确定被告张某于本判决生效后十日内偿还原告王某借款258万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27740元，保全费5000元均由被告张某负担(于本判决生效后七日内交纳)。申请执行人王某于2014年5月8日向法院申请执行，要求被执行人张某履行给付义务。2014年6月18日，法院依法查封了登记在张某名下位于 xx市x区广和大街7号院3号楼4层2单元401室的房屋，房产证号为x京房权证兴字第117143号。后案外人以上述理由提出了异议。
法院认为， xx市x区广和大街7号院3号楼4层2单元401室的房屋登记在被执行人张某名下，法院在执行程序中对该房屋予以查封于法有据。根据相关法律规定，人民法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对房屋等需要办理过户登记的财产实施强制执行，购买该标的物的案外人依据《民事诉讼法》第227条的规定，对执行标的主张权利。
经审查，本案中：
1.成某购买 xx市x区广和大街7号院3号楼4层2单元401的房屋是否支付了全部价款的证据不充分。
成某与张某签订的房屋买卖合同中约定，成某于2010年10月17日交予张某购房定金人民币30000元，于2010年10月19日交予张某人民币400000元，剩余房款人民币370000元于2010年11月30日前给清偿完毕。但其提交的通过中国工商银行向张某汇款93000元的转账凭证记载的时间是2010年12月7日。上述证据不能证据93000元是购房款。案外人成某称已经支付了全部价款证据不充分。
2.成某是否已经实际占有 xx市x区广和大街7号院3号楼4层2单元401的房屋的证据不充分。
成某与张某签订的房屋买卖合同中补充条款约定：成某除给付张某购房款外，还承担该房屋收房费用及其他该房屋产生的相关费用；过户费用。案外人成某称其2011年3月就搬入该房屋居住，并缴纳了之后三年的物业费、暖气费。但其提交的向 xx市民政局住宅合作社缴纳15272元公维费用、649元契税、1299元产权费、1557.74元物业费(2011年1月3日——2012年1月3日)四张单据的签字人都是张某，2014年10月10日欠2013年物业费书面材料的签字人是张某的配偶赵某。上述证据与案外人成某提出的主张自相矛盾，不能证明其一直居住在该房屋。
（四）裁判结果
法院综合上述证据，依据《民事诉讼法》第227条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，裁定驳回了案外人成某的异议请求。
三、无过错保护原则在案外人异议审查程序中的适用研究
（一）对第三人已经支付部分或者全部价款的理解
法律规定中要求第三人支付的的价款可以是部分，也可以是全部。那么是不是被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，无论第三人支付了部分价款还是全部价款，只要实际占有了财产、对尚未办理产权过户登记手续没有过错的，法院都可以查封、扣押、冻结？通过对《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第17条规定的梳理：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”可以看出这一条文是分为上下两段意思，前段规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”前段表述的意思是，第三人支付部分价款，即使对该财产已经实际占有，法院也可以采取查封、扣押等强制措施。该条后段规定了只有支付全部价款、实际占有且无过错的第三人，才可以对抗法院的查封执行。因此实践中，如案外人根据无过错原则提出执行异议，法院在审查时主要依据该条的后半段规定，在价款支付方面的认定严格限定于“全部价款”。
（二）对“第三人已经实际占有该财产的理解与适用”
关于“实际占有”的理解应注意以下两个问题：
1、“实际占有”是否要考虑占有的用途。
从司法实践的现实层面分析，占有房屋是自用还是他用，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条未作出明确的排斥性规定，且实践中一户家庭拥有多套房屋很多见，这些住房有的可能是自用，有的也能是他用。从立法的精神层面分析，无论第三人将房屋自己居住，还是出租或用作商业经营，都会在客观上促成诸多纷繁法律关系的形成。如果因用途不同而作不同处理，将导致纷繁情况下对现有法律关系的破坏，严重影响稳定的交易秩序和安全，这与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条制定“维护交易秩序”的目的明显不一致。因此对于“实际占有”的认定不必考虑房屋占有的用途。
2、“实际占有”是否应是“合法占有”。
我们认为“实际占有”应当以“合法占有”为基础前提，否则第三人在客观上违法、主观上恶意，如果再对其予以优先保护，明显有悖法律的公平正义和道德水准。所谓“合法占有”，首先，应当强调房屋买卖双方交付的合意性，即第三人的占有，系基房屋出卖人即被执行人正常交付后占有，并非未经过被执行人交付，而强行破门而住、进行居住的自主占有。其次，应当强调房屋买卖双方交付合意的善意性，即第三人的占有主观方面不能具有恶意。例如被执行人明明知道自己的房屋马上要被法院查封时，便找到第三方与其串通，提前履行房屋买卖合同中约定的交付义务，阻挠法院采取查封措施，这种情形不能称为善意的占有。
(三)“未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错”中的过错问题
第三人对此没有过《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，第三人买受被执行人的需要办理过户登记手续的财产，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据条文内容，如果第三人怠于办理过户登记手续，即构成过错，案外人提岀执行异议的主张不能够被法院支持。这里的“过错”主要是指因第三人主观因素以外的原因导致未及时办理过户登记手续的情形，在实践中主要有以下几种情形是由于被执行人不予协助。在实践中主要表现为作为不动产原所有权人的被执行人下落不明或拒不配合第三人办理过户登记手续，致使第三人无法及时办理过户登记手续。如有的被执行人在卖房后觉得价格卖低了，故意躲起来，不配合第三人办理房屋买卖过户手续。有的被执行人触犯刑事法律被监禁，无法配合第三人办理有关手续。这些情形都属于第三人主观因素以外的原因导致未及时办理过户登记手续，不能认定第三人有过错。是登记机关的原因。实践中存在第三人已经向房地产登记部门提出过户登记申请，但由于房地产登记部门的原因，如系统问题。此时由于第三人积极履行了房产登记过户的义务，应认定对未及时办理过户登记手续无过错。
(一)《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条体现了人文关怀的司法政策价值
立法时，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第17条后段，在制定之初时就产生不少争说。当时，最高人民法院认为，房地产管理法、土地管理法等已明确规定了不动产登记制度，应坚持不动产物权的设立、移转、变更以登记为准的原则。尽管如此，出于从实际出发，从维护交易秩序和善意一方的利益出发，还是应确认已经支付全部价款并实际占有、无过错的第三人享有相应的民事权利，对抗法院的查封措施。简言之，以不动产变动的登记公示为原则，但并不否认特殊情形下，债权人对不动产所享有的一定权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》在制定之时主要体现了人文关怀的司法政策价值，同时具有重要的功能作用和现实意义。
(二)《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条能够促进实质正义的实现
任何法律制度的设计，都要考虑各种运作过程中的各种变量，否则仅仅追求形式逻辑上的完美，而放弃实际层面的运行效果，则背离了法律制度维护秩序、促进自由的目的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，明确了全额付款、实际占有且无过错第三人对抗法院强制执行的权利，具有重要的现实意义。因为从全国层面来看，虽然建立基本的不动产登记制度，但是在一定程度上还仍存在登记制度较为混乱和不规范的现象。登记的程序和审查制度也尚待改进，并且无论现代登记制度多么独立、完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生，故登记中的错漏在所难免。只有对全额付款、实际占有且无过错第三人进行适当保护，才能促使实质正义的实现。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的法条设置正是体现了上述思路。
(三)《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条有利于稳定交易秩序和法律关系
实践中，存在不少买房后因各种原因未及时过户的情况，特别是诸如买卖拆迁安置房，往往无法过户。但巨大的市场需求使得交易大量存在，如果在过户前出卖人有被执行案件而使得房屋被查封并强制执行，不利于对第三人合法权益的保护，也不利于交易安全和社会稳定。法院强制执行时，也会遇到巨大阻力。一般来讲，第三人实际占有房屋后，要么会对房屋进行装修装饰；要么对房屋进行再次出租或出卖，很少会对房屋进行空置。在装修自住或出租经营过程中，必然会形成既定的各类事实或法律关系。如果对该类房屋进行查封，定然涉及一系列事实或法律关系的打破与恢复问题，造成交易极不稳定，并且法律关系的恢复成本往往较高。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定有利于解决上述问题，从而稳定交易秩序和法律关系。
二、无过错保护原则的有关判例介绍
案外人成某对 xx市 xx区人民法院执行个人房产提出异议案
(一)案外人异议的基本事实
案外人：成某
申请执行人：王某
被执行人：张某
案外人之女：宁某
被执行人之妻：赵某
申请执行人王某与被执行人张某民间借贷纠纷一案，案外人成某对本案执行标的提出书面异议。案外人成某称，王某与张某民间借贷纠纷执行一案，x京房权证兴字第117143号坐落于 xx市x区广和大街7号院3号楼4层2单元401的房屋被 xx市 xx区人民法院查封，但事实上为案外人所有。2010年1月22日，张某与 xx市民政局住宅合作社签订购房协议书，购买了位于 xx市x区广和大街7号院3号楼4层2单元401的房屋，房屋面积为76.3平方米，该房产权性质为经济适用房产权。2010年10月19日，张某与成某签订房屋买卖合同，合同约定张某将 xx市区广和大街7号院3号楼4层2单元401的房屋卖给成某，出售价格为人民币800000元，成某于2010年10月17日交予张某购房定金人民币30000元，于2010年10月19日交予张某人民币400000元，剩余房款人民币370000元于2010年11月30日前给清。付清全款后，张某将该房所有一切手续、合同及发票交由甲方留存，待能办理该房屋正式过户手续时，需配合成某办理过户手续，未过户期间，该房屋由成某居住。合同的补充条款约定，成某除付给张某购房款外，还承担该房屋收房费用及其他该房屋产生的相关费用、过户费用。合同签订后，成某支付了全部价款，一直居住在该房屋，未办理房屋过户手续是由于该房屋的房本没有办下来。
为支持其主张，案外人向法院提交了以下证据：(1)张某与 xx市民政局住宅合作社于2010年1月22日签订的购买 xx市区广和大街7号院3号楼4层2单元401房屋的购房协议书一份；(2)成某与张某于2010年10月19日签订的买卖 xx市x区广和大街7号院3号楼4层2单元401房屋的房屋买卖合同书份；(3)张某于2010年10月17日签字证明收到购买首座御园30000元房款的收条一张；(4)张某于2010年11月8日签字证明收到宁某交来170000元购房款的收条一张；(5)成某于2010年10月19日、2010年11月24日、2010年12月7日通过中国工商银行分别向张某汇款400000元、100000元和93000元的转账凭证三张；(6)成某的银行账户020xxxxxxxxx自2010年10月7日至12月7日的账户明细；(7)宁某在2010年11月8日通过中国银行分两次向张某汇款50000元和100000元的转账凭证两张；(8)张某于2010年12月29日向 xx市民政局住宅合作社缴纳15272元公维费用、649元契税、1299元产权费、1557.74元物业费(2011年1月3日——2012年1月3日)的收据共四张；(9)赵某于2014年10月10日签字欠2013年物业费的材料；(10) xx市x区观音寺街道首座御园一里社区居民委员会出具的，证明成某自2011年3月5日起长期居住在 xx市x区首座御园一里社区广和大街7号院3号楼4层2单元401室的居住证明；(11)张某、成某与 xx兴润水务有限公司于2011年1月22日签订的IC卡用户用水协议；(12) xx市x区广和大街7号院3号楼4层2单元401室房屋的房屋所有权证书，房产证号为x京房权证兴字第117143号。
申请执行人王某称，成某不是xx市x区广和大街7号院3号楼4层2单元401室房屋的房主。理由如下：(1)张某从2006年开始做高利贷，他的账上汇款人特别多，不能证明是买方的钱，而且金额也对不上；(2)xx市x区广和大街7号院3号楼4层2单元401室的房屋，张某开始时自己住，后来租出去了，成某可能是租户；(3)成某提交的证据不真实，都可以伪造；(4)成某名下已经有两套房屋，xx市x区广和大街7号院3号楼4层2单元401室的房屋她肯定过不了户；(5) xx市x区广和大街7号院3号楼4层2单元401室房屋房本的登记日期是2013年7月24日。法院查封这套房屋的时间为2014年6月18日，这么长的时间，成某都没有去做网签，明显对房屋未及时过户存在主观过错；(6)张某的配偶赵某是河北省张家口人，成某也是来自张家口，他们是不是亲戚不好说。
为支持其主张，申请执行人向法院提交了以下证据：(1)赵某的暂住人口登记表一份(未加盖公章)；(2)有关成某的个人姓名身份信息、房屋所有情况的信息表(未加盖公章)。被执行人张某未提交答辩意见。
(二)争议焦点
根据案外人和申请人双方的意见，本案的焦点在于：第一，成某购买 xx市x区广和大街7号院3号楼4层2单元401的房屋是否支付了全部价款？第二，成某是否已经实际占有 xx市x区广和大街7号院3号楼4层2单元401的房屋？
(三)法院审查后裁判及其依据
经审查查明：法院于2013年12月13日作出(2013)平民初字第2715号民事判决书，确定被告张某于本判决生效后十日内偿还原告王某借款258万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27740元，保全费5000元均由被告张某负担(于本判决生效后七日内交纳)。申请执行人王某于2014年5月8日向法院申请执行，要求被执行人张某履行给付义务。2014年6月18日，法院依法查封了登记在张某名下位于 xx市x区广和大街7号院3号楼4层2单元401室的房屋，房产证号为x京房权证兴字第117143号。后案外人以上述理由提出了异议。
法院认为， xx市x区广和大街7号院3号楼4层2单元401室的房屋登记在被执行人张某名下，法院在执行程序中对该房屋予以查封于法有据。根据相关法律规定，人民法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对房屋等需要办理过户登记的财产实施强制执行，购买该标的物的案外人依据《民事诉讼法》第227条的规定，对执行标的主张权利。
经审查，本案中：
1.成某购买 xx市x区广和大街7号院3号楼4层2单元401的房屋是否支付了全部价款的证据不充分。
成某与张某签订的房屋买卖合同中约定，成某于2010年10月17日交予张某购房定金人民币30000元，于2010年10月19日交予张某人民币400000元，剩余房款人民币370000元于2010年11月30日前给清偿完毕。但其提交的通过中国工商银行向张某汇款93000元的转账凭证记载的时间是2010年12月7日。上述证据不能证据93000元是购房款。案外人成某称已经支付了全部价款证据不充分。
2.成某是否已经实际占有 xx市x区广和大街7号院3号楼4层2单元401的房屋的证据不充分。
成某与张某签订的房屋买卖合同中补充条款约定：成某除给付张某购房款外，还承担该房屋收房费用及其他该房屋产生的相关费用；过户费用。案外人成某称其2011年3月就搬入该房屋居住，并缴纳了之后三年的物业费、暖气费。但其提交的向 xx市民政局住宅合作社缴纳15272元公维费用、649元契税、1299元产权费、1557.74元物业费(2011年1月3日——2012年1月3日)四张单据的签字人都是张某，2014年10月10日欠2013年物业费书面材料的签字人是张某的配偶赵某。上述证据与案外人成某提出的主张自相矛盾，不能证明其一直居住在该房屋。
（四）裁判结果
法院综合上述证据，依据《民事诉讼法》第227条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，裁定驳回了案外人成某的异议请求。
三、无过错保护原则在案外人异议审查程序中的适用研究
（一）对第三人已经支付部分或者全部价款的理解
法律规定中要求第三人支付的的价款可以是部分，也可以是全部。那么是不是被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，无论第三人支付了部分价款还是全部价款，只要实际占有了财产、对尚未办理产权过户登记手续没有过错的，法院都可以查封、扣押、冻结？通过对《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第17条规定的梳理：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”可以看出这一条文是分为上下两段意思，前段规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”前段表述的意思是，第三人支付部分价款，即使对该财产已经实际占有，法院也可以采取查封、扣押等强制措施。该条后段规定了只有支付全部价款、实际占有且无过错的第三人，才可以对抗法院的查封执行。因此实践中，如案外人根据无过错原则提出执行异议，法院在审查时主要依据该条的后半段规定，在价款支付方面的认定严格限定于“全部价款”。
（二）对“第三人已经实际占有该财产的理解与适用”
关于“实际占有”的理解应注意以下两个问题：
1、“实际占有”是否要考虑占有的用途。
从司法实践的现实层面分析，占有房屋是自用还是他用，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条未作出明确的排斥性规定，且实践中一户家庭拥有多套房屋很多见，这些住房有的可能是自用，有的也能是他用。从立法的精神层面分析，无论第三人将房屋自己居住，还是出租或用作商业经营，都会在客观上促成诸多纷繁法律关系的形成。如果因用途不同而作不同处理，将导致纷繁情况下对现有法律关系的破坏，严重影响稳定的交易秩序和安全，这与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条制定“维护交易秩序”的目的明显不一致。因此对于“实际占有”的认定不必考虑房屋占有的用途。
2、“实际占有”是否应是“合法占有”。
我们认为“实际占有”应当以“合法占有”为基础前提，否则第三人在客观上违法、主观上恶意，如果再对其予以优先保护，明显有悖法律的公平正义和道德水准。所谓“合法占有”，首先，应当强调房屋买卖双方交付的合意性，即第三人的占有，系基房屋出卖人即被执行人正常交付后占有，并非未经过被执行人交付，而强行破门而住、进行居住的自主占有。其次，应当强调房屋买卖双方交付合意的善意性，即第三人的占有主观方面不能具有恶意。例如被执行人明明知道自己的房屋马上要被法院查封时，便找到第三方与其串通，提前履行房屋买卖合同中约定的交付义务，阻挠法院采取查封措施，这种情形不能称为善意的占有。
(三)“未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错”中的过错问题
第三人对此没有过《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，第三人买受被执行人的需要办理过户登记手续的财产，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据条文内容，如果第三人怠于办理过户登记手续，即构成过错，案外人提岀执行异议的主张不能够被法院支持。这里的“过错”主要是指因第三人主观因素以外的原因导致未及时办理过户登记手续的情形，在实践中主要有以下几种情形是由于被执行人不予协助。在实践中主要表现为作为不动产原所有权人的被执行人下落不明或拒不配合第三人办理过户登记手续，致使第三人无法及时办理过户登记手续。如有的被执行人在卖房后觉得价格卖低了，故意躲起来，不配合第三人办理房屋买卖过户手续。有的被执行人触犯刑事法律被监禁，无法配合第三人办理有关手续。这些情形都属于第三人主观因素以外的原因导致未及时办理过户登记手续，不能认定第三人有过错。是登记机关的原因。实践中存在第三人已经向房地产登记部门提出过户登记申请，但由于房地产登记部门的原因，如系统问题。此时由于第三人积极履行了房产登记过户的义务，应认定对未及时办理过户登记手续无过错。
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