律师随笔
农村房屋买卖合同的效力认定及处理
作者：汤圣泉 律师 时间：2018年01月12日
一、理论概说与争议问题
（一）农村房屋的概念和种类
农村房屋是农民个人、家庭或者农民集体所有的为居住、生产经营等目的，而在农村宅基地上建筑的具有稳定空间和使用功能的建筑物及其附属物。
农村房屋的种类，按照权属关系，可以分为农民个人或家庭所有的房屋、农民集体经济组织所有的房屋以及乡镇企业(不含农村集体经济组织所属企业)所有的房屋；按照功能分类，可以分为以居住为目的而建造的房屋(包括住宅及其院落等其他附属建筑物或者构建物)和以生产经营目的而建造或者搭建的其他构建物(包括牛棚、猪圈、花棚、家庭作坊等用房)；按照使用期限分类，可以区分为长期居住、使用而建造的永久性建筑以及为临时使用而搭建的临时性建筑物。
(二)农村房屋买卖合同的概念、特征及分类
农村房屋买卖合同，是指农村房屋所有人将集体土地上的房屋转让给其他农民或者城市居民等买受人，买受人支付一定对价的合同。随着城市化进程的加快，农村买卖合同纠纷在司法实践中有其自身的特征：从诉讼双方和案由来看，主要是房屋出卖人起诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或者外村村民，也有出卖给同村村民的；从买卖的标的物来看，均为农民宅基地上所建的农村房屋，即只有农村的房屋才能成为农村房屋买卖的内容；从交易发生时间来看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在十年以上；从合同履行来看，合同双方大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了购房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼起因来看，多源于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。最后，根据我国现行的“房地一体”、“地随房走”的立法模式，农村房屋买卖必将牵扯到宅基地使用权转让的问题。一般认为，农村房屋所有权转让后，该房屋的宅基地使用权也随之转让。
在我国目前的司法实践中，通常根据买方身份的不同，将农村房屋买卖区分为三种类型：第一类是本集体经济组织的成员购买房屋；第二类是其他集体经济组织的成员购买农村房屋；第三类是城镇居民购买农村房屋。对于第一类合同，法院一般认定为有效。第二类合同虽然性质上与第三类合同基本相同，但在审判实践中既有被认定为有效的，也有被认定为无效的。在理论和实务中争议最大、纠纷最多的，是第三类合同。就城镇居民购买农村房屋的情况来说，根据房屋性质的不同又可以划分为两种类型，第一类是购买农村村民或城镇居民通过自建、继承、买卖等方式合法取得的集体土地上的农村房屋。第二类是购买乡镇政府、村委会或者开发商合作的集体土地上建设的房屋，俗称“小产权房”。在理论研究和新闻报道中，往往把宅基地上的农民住宅也当作小产权房对待，实际上两者并不相同。国务院有关文件将农民住宅与小产权房两个概念并列使用，足可表明二者并非一事。本文不讨论“小产权房”的相关问题。
(三)农村房屋合同法律效力争议
从当前的理论研究和司法实践来看，对于城镇居民购买农村房屋的合同的法律效力，主要存在着有效说、无效说和部分有效说种观点。
1、有效说
主张城镇居民购买农村房屋的合同应当为有效的理由，主要有以下几个方面：第一，公民个人对其房屋享有受法律保护的财产所有权，有权依法对自己的财产以出卖、互易、赠予等方式进行处分。现行有效的法律法规，并无禁止农民处分其房屋的规定。《土地管理法》第62条第4款也没有禁止农村房屋的出卖。按照私法中“法不禁止即属自由”的原则，农民原则上可以出卖自己的房屋，购买者既可以是本村村民，也可以是包括城市居民在内的其他人。第二，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》第4条的规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”国务院及国务院有关部门的文件虽然明确禁止城镇居民购买农村房屋，但其规定并不属于法律和行政法规的范畴，故不得作为认定合同无效的根据。第三，认定合同无效会大大降低法院判决的法律效果和社会效果。从法律效果方面来看，判决农村房屋买卖合同无效不仅无任何法律依据，而且与宪法有关“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”的宪法原则相抵触，与合同法等基本法律的有关规定不符，是对现行法律法规的一种漠视。从社会效果方面来看，认定此类合同无效会极大地阻碍社会主义市场经济正常、有序地运行，破坏交易秩序的安全和稳定，损害农民和农村的利益。反之，如果认定合同有效，不仅有利于制约农民随意处分自己的房屋和宅基地，有利于稳定现有的房屋占有关系；而且对出卖人事后主张合同无效进行必要的限制，还有利于维护买受人的善意信赖，这也是“禁反言”和诚实信用原则的要求。
2、无效说。
在1999年之后的司法实践中，受国务院多次禁止城镇居民购买农村房屋的政策的影响，法院通常认定城镇居民购买农村房屋的合同为无效合同。其理由主要包括：第一，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。第二，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。第三，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益。在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉其生存权益。第四，宅基地使用权的流转必然带来宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地延伸，显然不符合《土地管理法》等相关法律关于保护耕地的立法意图。第五，认定合同无效虽然可能引发一些诉讼，但可以制约众多潜在的房屋买受人，发挥司法应有的导向作用。第六，对于农村房屋买卖问题，我国法律包括物权法均没有明确规定，因此应当适用国家有关政策的规定进行裁判。由于国家现行政策明确禁止城镇居民在农村购买宅基地或者地上建筑物，故应认定当事人签订的此类合同为无效。
3、部分无效说。
有些学者认为，在我国现行法上，房与地是两个不同的物，宅基地使用权与房屋所有权是两个独立的财产权利。尽管宅基地使用权须与房屋所有权一体转让，但其转让的合同效力可以分别加以认定，即当事人有关转让宅基地使用权这一部分的意思表示无效，在法律上并不当然影响到转让房屋所有权这部分意思表示的效力。因而，对于城镇居民购买农村房屋的合同，可以解释为转让宅基地使用权的意思表示无效，而转让房屋所有权的意思表示仍然有效。由此，该房屋买卖合同就属于部分有效、部分无效的合同。在上海市宝山区人民法院审理的一个房屋买卖纠纷案件中，最后判决结果就采用了这一学说。
（四）农村房屋买卖合同无效情形下的赔偿问题
1、合同无效后处理买受方损失的几种模式：
目前，关于农村房屋买卖合同纠纷案件的处理，争议更多的是：在认定无效情形下，出售方应否赔偿买受方的损失以及损失计问题。实践中，处理此问题的模式，可归结为以下几种第一种模式是不支持赔偿买受方损失。持此观点者认为：合同法》第58条规定：“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在双方都明知或应知其行为违反法律或公共利益，均违反了国家法律关于整农村房屋买卖的规定，由此给双方所造成的损失应由各自系此，出售方也就不需赔偿买受方的损失。第二种模式是全部支持买受方的损失。持这种观点的人说为，造成买卖合同无效的主要原因是房价迅速上涨，出售方为获利而反悔，以致借助法律对其有利规定，违背诚实信用原则而对簿公堂，因此，合同无效的过错应归责于出售方。所以，法院应全部支持出售方赔偿买受方的损失，包括房屋增值损失。第三种模式是部分支持买受方的损失。农村房屋买卖合同天效不能仅仅归咎于出售方，买受方也存在过错。既然如此，就应具体区分过错责任的大小，确定各自承担损失的比例。司法实践表明，出售方反悔是引起这类诉讼的主要原因，因此出售方对此应承担更多的责任。
2、关于损失赔偿标准的确定
损失赔偿标准的确定，对买卖双方利益分配至关重要，是诉论中争议的重要内容。根据该房屋是否列入征收范围，损失赔偿标准的确定有所不同：
（1）征收模式：在已经被征收或者列入征收的范围内，买卖双方损失标准的确定首先是参照房屋征收部门规定的各项补偿标确定，法院只需在区分损失范围基础上，按照征收标准进行判定需要提及的是房屋增值利益的计算。在货币补偿形态，出售方在取得安置补偿款后，应将其中的一部分直接赔偿给买受方。在调认为产安置形态，可以按安置房市场价与优惠价之间的差价而不是商品房平均价扣减房屋重置价确定房屋增值利益，然后由双方合理受到的分配。
（2）未征收模式：在未涉及征收的农村房屋买卖合同中，损失于禁标准的确定相对简单。一般做法是将发生纠纷时房屋的市场价与担双方买卖时的房价相抵减后的差额作为房屋增值利益。这里要注意的是纠纷时房屋的市场价如果包含了买受方增值因素，则必须人将这一因素剔除。比如说房屋翻建或重建引起的房屋增值部分，获只能归属买受方。
除上述简单买卖情形，农村房屋买卖还存在转卖等复杂情形。买受人将房屋转让给第三人后，如果第三人符合购买农村房屋条件，也就是第三人与原出售方属于同一集体经济组织，按照法律规定，该买卖合同应属有效。对此，买受方由于不能返还原物，故只能在其获利的范围内合理赔偿出售方。因此，损失标准就是买受方的获利。
（一）农村房屋的概念和种类
农村房屋是农民个人、家庭或者农民集体所有的为居住、生产经营等目的，而在农村宅基地上建筑的具有稳定空间和使用功能的建筑物及其附属物。
农村房屋的种类，按照权属关系，可以分为农民个人或家庭所有的房屋、农民集体经济组织所有的房屋以及乡镇企业(不含农村集体经济组织所属企业)所有的房屋；按照功能分类，可以分为以居住为目的而建造的房屋(包括住宅及其院落等其他附属建筑物或者构建物)和以生产经营目的而建造或者搭建的其他构建物(包括牛棚、猪圈、花棚、家庭作坊等用房)；按照使用期限分类，可以区分为长期居住、使用而建造的永久性建筑以及为临时使用而搭建的临时性建筑物。
(二)农村房屋买卖合同的概念、特征及分类
农村房屋买卖合同，是指农村房屋所有人将集体土地上的房屋转让给其他农民或者城市居民等买受人，买受人支付一定对价的合同。随着城市化进程的加快，农村买卖合同纠纷在司法实践中有其自身的特征：从诉讼双方和案由来看，主要是房屋出卖人起诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或者外村村民，也有出卖给同村村民的；从买卖的标的物来看，均为农民宅基地上所建的农村房屋，即只有农村的房屋才能成为农村房屋买卖的内容；从交易发生时间来看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在十年以上；从合同履行来看，合同双方大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了购房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼起因来看，多源于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。最后，根据我国现行的“房地一体”、“地随房走”的立法模式，农村房屋买卖必将牵扯到宅基地使用权转让的问题。一般认为，农村房屋所有权转让后，该房屋的宅基地使用权也随之转让。
在我国目前的司法实践中，通常根据买方身份的不同，将农村房屋买卖区分为三种类型：第一类是本集体经济组织的成员购买房屋；第二类是其他集体经济组织的成员购买农村房屋；第三类是城镇居民购买农村房屋。对于第一类合同，法院一般认定为有效。第二类合同虽然性质上与第三类合同基本相同，但在审判实践中既有被认定为有效的，也有被认定为无效的。在理论和实务中争议最大、纠纷最多的，是第三类合同。就城镇居民购买农村房屋的情况来说，根据房屋性质的不同又可以划分为两种类型，第一类是购买农村村民或城镇居民通过自建、继承、买卖等方式合法取得的集体土地上的农村房屋。第二类是购买乡镇政府、村委会或者开发商合作的集体土地上建设的房屋，俗称“小产权房”。在理论研究和新闻报道中，往往把宅基地上的农民住宅也当作小产权房对待，实际上两者并不相同。国务院有关文件将农民住宅与小产权房两个概念并列使用，足可表明二者并非一事。本文不讨论“小产权房”的相关问题。
(三)农村房屋合同法律效力争议
从当前的理论研究和司法实践来看，对于城镇居民购买农村房屋的合同的法律效力，主要存在着有效说、无效说和部分有效说种观点。
1、有效说
主张城镇居民购买农村房屋的合同应当为有效的理由，主要有以下几个方面：第一，公民个人对其房屋享有受法律保护的财产所有权，有权依法对自己的财产以出卖、互易、赠予等方式进行处分。现行有效的法律法规，并无禁止农民处分其房屋的规定。《土地管理法》第62条第4款也没有禁止农村房屋的出卖。按照私法中“法不禁止即属自由”的原则，农民原则上可以出卖自己的房屋，购买者既可以是本村村民，也可以是包括城市居民在内的其他人。第二，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》第4条的规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”国务院及国务院有关部门的文件虽然明确禁止城镇居民购买农村房屋，但其规定并不属于法律和行政法规的范畴，故不得作为认定合同无效的根据。第三，认定合同无效会大大降低法院判决的法律效果和社会效果。从法律效果方面来看，判决农村房屋买卖合同无效不仅无任何法律依据，而且与宪法有关“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”的宪法原则相抵触，与合同法等基本法律的有关规定不符，是对现行法律法规的一种漠视。从社会效果方面来看，认定此类合同无效会极大地阻碍社会主义市场经济正常、有序地运行，破坏交易秩序的安全和稳定，损害农民和农村的利益。反之，如果认定合同有效，不仅有利于制约农民随意处分自己的房屋和宅基地，有利于稳定现有的房屋占有关系；而且对出卖人事后主张合同无效进行必要的限制，还有利于维护买受人的善意信赖，这也是“禁反言”和诚实信用原则的要求。
2、无效说。
在1999年之后的司法实践中，受国务院多次禁止城镇居民购买农村房屋的政策的影响，法院通常认定城镇居民购买农村房屋的合同为无效合同。其理由主要包括：第一，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。第二，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。第三，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益。在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉其生存权益。第四，宅基地使用权的流转必然带来宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地延伸，显然不符合《土地管理法》等相关法律关于保护耕地的立法意图。第五，认定合同无效虽然可能引发一些诉讼，但可以制约众多潜在的房屋买受人，发挥司法应有的导向作用。第六，对于农村房屋买卖问题，我国法律包括物权法均没有明确规定，因此应当适用国家有关政策的规定进行裁判。由于国家现行政策明确禁止城镇居民在农村购买宅基地或者地上建筑物，故应认定当事人签订的此类合同为无效。
3、部分无效说。
有些学者认为，在我国现行法上，房与地是两个不同的物，宅基地使用权与房屋所有权是两个独立的财产权利。尽管宅基地使用权须与房屋所有权一体转让，但其转让的合同效力可以分别加以认定，即当事人有关转让宅基地使用权这一部分的意思表示无效，在法律上并不当然影响到转让房屋所有权这部分意思表示的效力。因而，对于城镇居民购买农村房屋的合同，可以解释为转让宅基地使用权的意思表示无效，而转让房屋所有权的意思表示仍然有效。由此，该房屋买卖合同就属于部分有效、部分无效的合同。在上海市宝山区人民法院审理的一个房屋买卖纠纷案件中，最后判决结果就采用了这一学说。
（四）农村房屋买卖合同无效情形下的赔偿问题
1、合同无效后处理买受方损失的几种模式：
目前，关于农村房屋买卖合同纠纷案件的处理，争议更多的是：在认定无效情形下，出售方应否赔偿买受方的损失以及损失计问题。实践中，处理此问题的模式，可归结为以下几种第一种模式是不支持赔偿买受方损失。持此观点者认为：合同法》第58条规定：“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在双方都明知或应知其行为违反法律或公共利益，均违反了国家法律关于整农村房屋买卖的规定，由此给双方所造成的损失应由各自系此，出售方也就不需赔偿买受方的损失。第二种模式是全部支持买受方的损失。持这种观点的人说为，造成买卖合同无效的主要原因是房价迅速上涨，出售方为获利而反悔，以致借助法律对其有利规定，违背诚实信用原则而对簿公堂，因此，合同无效的过错应归责于出售方。所以，法院应全部支持出售方赔偿买受方的损失，包括房屋增值损失。第三种模式是部分支持买受方的损失。农村房屋买卖合同天效不能仅仅归咎于出售方，买受方也存在过错。既然如此，就应具体区分过错责任的大小，确定各自承担损失的比例。司法实践表明，出售方反悔是引起这类诉讼的主要原因，因此出售方对此应承担更多的责任。
2、关于损失赔偿标准的确定
损失赔偿标准的确定，对买卖双方利益分配至关重要，是诉论中争议的重要内容。根据该房屋是否列入征收范围，损失赔偿标准的确定有所不同：
（1）征收模式：在已经被征收或者列入征收的范围内，买卖双方损失标准的确定首先是参照房屋征收部门规定的各项补偿标确定，法院只需在区分损失范围基础上，按照征收标准进行判定需要提及的是房屋增值利益的计算。在货币补偿形态，出售方在取得安置补偿款后，应将其中的一部分直接赔偿给买受方。在调认为产安置形态，可以按安置房市场价与优惠价之间的差价而不是商品房平均价扣减房屋重置价确定房屋增值利益，然后由双方合理受到的分配。
（2）未征收模式：在未涉及征收的农村房屋买卖合同中，损失于禁标准的确定相对简单。一般做法是将发生纠纷时房屋的市场价与担双方买卖时的房价相抵减后的差额作为房屋增值利益。这里要注意的是纠纷时房屋的市场价如果包含了买受方增值因素，则必须人将这一因素剔除。比如说房屋翻建或重建引起的房屋增值部分，获只能归属买受方。
除上述简单买卖情形，农村房屋买卖还存在转卖等复杂情形。买受人将房屋转让给第三人后，如果第三人符合购买农村房屋条件，也就是第三人与原出售方属于同一集体经济组织，按照法律规定，该买卖合同应属有效。对此，买受方由于不能返还原物，故只能在其获利的范围内合理赔偿出售方。因此，损失标准就是买受方的获利。
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