律师随笔
南京房产律师汤圣泉：二手房买卖中常见避税方法及风险
作者：汤圣泉 律师 时间：2010年08月27日
一：先签合同后过户即“以租代售”
规定原文： 国家税务总局相关通知中规定，对个人转让自用 5年以上，并且是家庭唯一生活用房的所得，免征个人所得税。此外，购买商品房满5年出售的，免征营业税。
避税方法： 先签房屋买卖合同，约定房屋售价，买主付给房主租金抵扣房款。 双方约定，等房子满了 5年再去办理过户手续，以此规避税费。
律师提示：这种方式的市场潜在风险很大。房屋系不动产，不动产物权变动的公示方式为登记，也就是说，不动产买卖，仅有当事人双方达成的协议，尚不能发生法律效力，只有在相关房屋登记管理部门办理登记过户手续后，不动产买卖合同才发生法律效力。以先签合同后过户的方式转让房产，在合同期间，当房价波动较大时，房主可随时毁约，宁可赔偿违约金也不卖，买方则只能重新选择房源，这对买方来说是一个时间和金钱上的损失。
二： “黑白合同”
规定原文： 个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。同时个人购买住房不足 5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。
避税方法： 买卖双方在合同中约定房价低于实际支付的房款，到房管部门缴纳税款时，再按照评估的价格缴纳。 这样的话虽然营业税和个税并不能逃掉，但能把合同交易价格做低一些，缴税税基小，纳税额也会减少。
律师提示： 在众多的偷逃税行为中，虚报房价，低价评估的数量最多。但一旦 买房人再次将房子转让时，将面临两个问题：一是由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低；二是由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴。另一方面，买方如果动起歪脑筋，坚持以合同价为据，剩下的差价不予给付，也会产生纠纷。同时，有些城市比如北京市地税局将开始执行“最低计税价标准”，市区每个区域的最低计税价格都被列明，甚至精确到了具体楼盘、楼层、朝向，可以说虚报房价的路基本被堵死了。另外，在征收营业税时必须提供契税的完税发票，这意味着房产总价透明度大大提高，房价真实可靠，想通过虚报房价来规避营业税几乎不可能。
三：抵押典当
规定原文： 国家税务总局下发了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发 2006 74号)。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。
避税方法： 买卖双方签订一份抵押或典当合同，将房屋抵押 (典当)给买家，并约定房屋转让价格，同时约定如在抵押(回赎)期内卖家不将房屋赎回，房屋所有权将归买家所有。抵押(回赎)期过后，只要卖家不履行抵押(典当)合同的约定，偿还买家的费用，买家自然取得房屋所有权，
这样，卖家就省下营业税，只要缴纳过户的契税和印花税即可。
律师提示：这种方式没有发生买卖关系。在抵押、典当期间，卖方反悔，不想卖了，只要在约定的期间将钱退还给买家就可以收回房子，买方显然百口莫辩，只能忍气吞声。此外，抵押典当也不存在按揭一说，买方需要一次性交足房款。
四：假赠与真买卖
规定原文：赠与行为是一种民事行为，没有发生市场化交易，一般只收取部分手续费用。根据税法的有关规定，将房屋赠与他人，受赠方须按 4%的税率纳契税，赠与方和受赠方须各缴纳·0.05%的印花税，单位赠与房屋须缴5.55%的营业税及附加税，个人赠与不须缴纳。若赠与的房屋为房改，除上述税费外，还须按国土资源部门的有关规定补缴土地出让金。
避税方法： 由于赠与的住宅可以免征上述税费，在利益的驱使下，二手房转让中的买卖双方开始达成默契，以赠与的方式进行交易过户，从而达到避税的目的。
律师提示： 交易双方若以赠与的方式进行交易，将会存在较大的风险。其中，最大的风险是业主在 “交易”之后，有可能收不到房款。因为“买方”(即事实上的受赠方)有可能以房产是无偿赠与为由抵赖而拒付房款，这也是赠与性质决定了潜在的风险。同时，银行也会认定受赠方不需要付出任何金钱，因此受赠房屋是不能办理按揭贷款业务的，但可办理房屋过户后的抵押贷款业务，通常该类房屋的贷款额都会低。此外，政府部门还可能会对赠与的真实性产生怀疑，赠与时办理的公证可能会不成功，从而影响了下一步的“交易”运作。据了解，国家未来将有计划对受赠后出售的物业征收高额的个人所得税。按照《合同法》的规定，赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。也就是说，“买方”取得房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护。
五：伪造遗嘱借遗产继承避税
规定原文： 对于遗产继承不动产 ,免征营业税。
避税方法： 房屋中介机构竟给卖房者开出 “死亡证明”和“遗嘱”，把根本没有亲属关系的买卖双方“变成”表姐妹，将房屋买卖关系转化为遗产继承的形式，以逃避营业税及个人所得税。
律师提示： 房屋买卖变成遗产继承的奥秘，主要目的在于逃避税收。以一套售价为 70万元的房屋的具体情况来讲，正常交易情况下，需要交纳5.5%的营业税、20%的个人所得税、3%的契税以及印花税、登记费等，计算下来，总体税费将超过8万元。而作为遗产继承的方式，只需要交纳80元的登记费就可以办理相关手续。为躲避营业税及个税，一些“未满5年”的二手房正以“赠与”或遗产继承的方式悄然变相交易
六：夫妻假离婚
规定原文： 对个人转让自用 5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。一般来说，家庭是指配偶关系，也就是说夫妻俩的第2套住房在转让时就要缴纳个人所得税。
避税方法： 有中介公司工作人员表示，通过假离婚，卖房者可规避个人所得税。离婚后，夫妻俩房产按照一定方式分割，分得住房的一方将物业卖出，作为单身后的唯一一套住房，根据政策规定，可以符合家庭唯一一套住房的界定，免征个人所得税。
律师提示： 因为是假离婚，双方在办理离婚手续对财产的分割不会作过多考虑。因此，离婚后一但出现一方为了私利而拒绝复婚的话，另一方是很难维护自己的合法权益的，因此通过这种方式来避税风险不小。
七：利用装修、做低房价
规定原文： 对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及房屋装修等有关合理费用。
避税方法： 买卖双方会达成协议，将做低的那部分空间尽量算在装修费用里，然后买家会私下里把这部分差价补给卖家。这样一来，卖家所支付的实际费用比严格按照个税缴纳的所需减免不少。
律师提示： 这样做也是要付出一定代价的，为了少缴纳税款去开具假发票属于违法行为！。
八：先公证后过户
规定原文： 国家税务总局相关通知中规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的所得，免征个人所得税。此外，购买商品房满5年出售的，免征营业税。
避税方法： 通过合同或公证的形式进行买卖，但先不到房地产交易中心办理交易登记，待房产所有权满5年后，再办理过户手续，仅花少量的公证费，就可避免缴纳部分营业税。
律师提示： 由于房屋的权属问题仅仅是公证，卖家可以凭产权证悄悄进行抵押。如果卖方挂失房本，最多半年，又可以出新房本了，对买方没有保证。公证时不能公证到买方本人名下，以后不能出买方本人名的新房本。买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，而购房合同属于次要证据。此间房产证仍属卖方，买主可能吃大亏。
汤圣泉律师，男，1968年出生，中国人民大学法学院法律硕士，南京资深房产律师，现执业于以建筑房地产法律服务为特色的江苏东恒律师事务所，承办了大量的房产纠纷案件，具有丰富的实务经验。执业10多年来，一直努力探索走专业化、专家化、品牌化法律服务特色之路，在业界树立了良好的形象。
汤律师秉承“专业高效 严谨务实”的法律服务理念，努力为每一位客户提供优质、高效、贴心的法律服务,提供量身定制的法律解决方案。专业处理商品房买卖纠纷（广告宣传纠纷、认购书纠纷、按揭贷款纠纷、房屋交付纠纷、房屋面积纠纷、配套设施权纠纷、物业管理纠纷等）和二手房买卖纠纷（定金纠纷、按揭贷款纠纷、卖家或买家违约纠纷、过户纠纷、中介纠纷、房屋质量纠纷、房屋权属纠纷等以及农村房屋买卖纠纷、经济适用房买卖纠纷、房屋拆迁纠纷等。
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江苏东恒律师事务所
规定原文： 国家税务总局相关通知中规定，对个人转让自用 5年以上，并且是家庭唯一生活用房的所得，免征个人所得税。此外，购买商品房满5年出售的，免征营业税。
避税方法： 先签房屋买卖合同，约定房屋售价，买主付给房主租金抵扣房款。 双方约定，等房子满了 5年再去办理过户手续，以此规避税费。
律师提示：这种方式的市场潜在风险很大。房屋系不动产，不动产物权变动的公示方式为登记，也就是说，不动产买卖，仅有当事人双方达成的协议，尚不能发生法律效力，只有在相关房屋登记管理部门办理登记过户手续后，不动产买卖合同才发生法律效力。以先签合同后过户的方式转让房产，在合同期间，当房价波动较大时，房主可随时毁约，宁可赔偿违约金也不卖，买方则只能重新选择房源，这对买方来说是一个时间和金钱上的损失。
二： “黑白合同”
规定原文： 个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。同时个人购买住房不足 5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。
避税方法： 买卖双方在合同中约定房价低于实际支付的房款，到房管部门缴纳税款时，再按照评估的价格缴纳。 这样的话虽然营业税和个税并不能逃掉，但能把合同交易价格做低一些，缴税税基小，纳税额也会减少。
律师提示： 在众多的偷逃税行为中，虚报房价，低价评估的数量最多。但一旦 买房人再次将房子转让时，将面临两个问题：一是由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低；二是由于买入价低，再次卖出和买入价之间的差额就会比较大，再次缴税时也会相应多缴。另一方面，买方如果动起歪脑筋，坚持以合同价为据，剩下的差价不予给付，也会产生纠纷。同时，有些城市比如北京市地税局将开始执行“最低计税价标准”，市区每个区域的最低计税价格都被列明，甚至精确到了具体楼盘、楼层、朝向，可以说虚报房价的路基本被堵死了。另外，在征收营业税时必须提供契税的完税发票，这意味着房产总价透明度大大提高，房价真实可靠，想通过虚报房价来规避营业税几乎不可能。
三：抵押典当
规定原文： 国家税务总局下发了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发 2006 74号)。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。
避税方法： 买卖双方签订一份抵押或典当合同，将房屋抵押 (典当)给买家，并约定房屋转让价格，同时约定如在抵押(回赎)期内卖家不将房屋赎回，房屋所有权将归买家所有。抵押(回赎)期过后，只要卖家不履行抵押(典当)合同的约定，偿还买家的费用，买家自然取得房屋所有权，
这样，卖家就省下营业税，只要缴纳过户的契税和印花税即可。
律师提示：这种方式没有发生买卖关系。在抵押、典当期间，卖方反悔，不想卖了，只要在约定的期间将钱退还给买家就可以收回房子，买方显然百口莫辩，只能忍气吞声。此外，抵押典当也不存在按揭一说，买方需要一次性交足房款。
四：假赠与真买卖
规定原文：赠与行为是一种民事行为，没有发生市场化交易，一般只收取部分手续费用。根据税法的有关规定，将房屋赠与他人，受赠方须按 4%的税率纳契税，赠与方和受赠方须各缴纳·0.05%的印花税，单位赠与房屋须缴5.55%的营业税及附加税，个人赠与不须缴纳。若赠与的房屋为房改，除上述税费外，还须按国土资源部门的有关规定补缴土地出让金。
避税方法： 由于赠与的住宅可以免征上述税费，在利益的驱使下，二手房转让中的买卖双方开始达成默契，以赠与的方式进行交易过户，从而达到避税的目的。
律师提示： 交易双方若以赠与的方式进行交易，将会存在较大的风险。其中，最大的风险是业主在 “交易”之后，有可能收不到房款。因为“买方”(即事实上的受赠方)有可能以房产是无偿赠与为由抵赖而拒付房款，这也是赠与性质决定了潜在的风险。同时，银行也会认定受赠方不需要付出任何金钱，因此受赠房屋是不能办理按揭贷款业务的，但可办理房屋过户后的抵押贷款业务，通常该类房屋的贷款额都会低。此外，政府部门还可能会对赠与的真实性产生怀疑，赠与时办理的公证可能会不成功，从而影响了下一步的“交易”运作。据了解，国家未来将有计划对受赠后出售的物业征收高额的个人所得税。按照《合同法》的规定，赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。也就是说，“买方”取得房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护。
五：伪造遗嘱借遗产继承避税
规定原文： 对于遗产继承不动产 ,免征营业税。
避税方法： 房屋中介机构竟给卖房者开出 “死亡证明”和“遗嘱”，把根本没有亲属关系的买卖双方“变成”表姐妹，将房屋买卖关系转化为遗产继承的形式，以逃避营业税及个人所得税。
律师提示： 房屋买卖变成遗产继承的奥秘，主要目的在于逃避税收。以一套售价为 70万元的房屋的具体情况来讲，正常交易情况下，需要交纳5.5%的营业税、20%的个人所得税、3%的契税以及印花税、登记费等，计算下来，总体税费将超过8万元。而作为遗产继承的方式，只需要交纳80元的登记费就可以办理相关手续。为躲避营业税及个税，一些“未满5年”的二手房正以“赠与”或遗产继承的方式悄然变相交易
六：夫妻假离婚
规定原文： 对个人转让自用 5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。一般来说，家庭是指配偶关系，也就是说夫妻俩的第2套住房在转让时就要缴纳个人所得税。
避税方法： 有中介公司工作人员表示，通过假离婚，卖房者可规避个人所得税。离婚后，夫妻俩房产按照一定方式分割，分得住房的一方将物业卖出，作为单身后的唯一一套住房，根据政策规定，可以符合家庭唯一一套住房的界定，免征个人所得税。
律师提示： 因为是假离婚，双方在办理离婚手续对财产的分割不会作过多考虑。因此，离婚后一但出现一方为了私利而拒绝复婚的话，另一方是很难维护自己的合法权益的，因此通过这种方式来避税风险不小。
七：利用装修、做低房价
规定原文： 对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及房屋装修等有关合理费用。
避税方法： 买卖双方会达成协议，将做低的那部分空间尽量算在装修费用里，然后买家会私下里把这部分差价补给卖家。这样一来，卖家所支付的实际费用比严格按照个税缴纳的所需减免不少。
律师提示： 这样做也是要付出一定代价的，为了少缴纳税款去开具假发票属于违法行为！。
八：先公证后过户
规定原文： 国家税务总局相关通知中规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的所得，免征个人所得税。此外，购买商品房满5年出售的，免征营业税。
避税方法： 通过合同或公证的形式进行买卖，但先不到房地产交易中心办理交易登记，待房产所有权满5年后，再办理过户手续，仅花少量的公证费，就可避免缴纳部分营业税。
律师提示： 由于房屋的权属问题仅仅是公证，卖家可以凭产权证悄悄进行抵押。如果卖方挂失房本，最多半年，又可以出新房本了，对买方没有保证。公证时不能公证到买方本人名下，以后不能出买方本人名的新房本。买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，而购房合同属于次要证据。此间房产证仍属卖方，买主可能吃大亏。
汤圣泉律师，男，1968年出生，中国人民大学法学院法律硕士，南京资深房产律师，现执业于以建筑房地产法律服务为特色的江苏东恒律师事务所，承办了大量的房产纠纷案件，具有丰富的实务经验。执业10多年来，一直努力探索走专业化、专家化、品牌化法律服务特色之路，在业界树立了良好的形象。
汤律师秉承“专业高效 严谨务实”的法律服务理念，努力为每一位客户提供优质、高效、贴心的法律服务,提供量身定制的法律解决方案。专业处理商品房买卖纠纷（广告宣传纠纷、认购书纠纷、按揭贷款纠纷、房屋交付纠纷、房屋面积纠纷、配套设施权纠纷、物业管理纠纷等）和二手房买卖纠纷（定金纠纷、按揭贷款纠纷、卖家或买家违约纠纷、过户纠纷、中介纠纷、房屋质量纠纷、房屋权属纠纷等以及农村房屋买卖纠纷、经济适用房买卖纠纷、房屋拆迁纠纷等。
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