律师随笔
征地拆迁中典型的违法形式
作者：汤圣泉 律师 时间：2019年03月05日
不公示征地批文 征收公告就征地拆房
这是最常见的一种违法征收形式。通常发生在农村地区，其实就是看准了农民法律意识不强、法律知识不健全的弱点。
征收方没有提供征地批文，也不发布征收公告喝补偿安置方案，反正农民朋友也不知道这样是违法的行为。他们直接口头通知大家赶紧搬迁，随便给一个补偿标准，也不管补偿是否合理，就征收大家的土地、拆掉大家的房子。
专家提醒：面对这样的征收方，建议大家去当地国土资源局或者全国征地信息平台查询你们当地的征地拆迁项目是否有征地批文。如果没有批文，那么大概率是违法征收。没有任何文件就来征地，大家可以拒绝签字、拒绝拆迁，这是法律赋予大家的合法权利。
先搬迁 后补偿
一位征收人前段时间咨询我们：“请问要占用耕地修路，征收方只是统计后就开工，不谈补偿，该怎么办呢?搞不懂，村民们竟然抢着签字，就我家没签字。他们说不签可以，(还是会)把地给你推了。”
也有城市房屋拆迁，征收方当初承诺的好好的“先搬迁有奖励、后搬迁不沾光”，很多拆迁户高高兴兴腾房，但到最后等了大半年还没拿到补偿。
其实，不管是农村土地征收还是城市房屋拆迁，都应当遵循“先补偿、后搬迁”的法律精神。
《土地管理法实施条例》第二十五条规定，征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
专家提醒：不谈补偿就搬迁的，我们应当提出自己的意见。并运用法律来维护自己的合法权益，要求征收方必须先补偿，再搬迁。
签订空白安置补偿协议
本文开头山东当事人的案例就是典型的空白协议违法征收。没有征收方的盖章签字，留下一一大片空白栏，让后让被征收人签字按手印。这其实是把所有的风险都转嫁到被征收人身上了，补偿标准也就变成了征收方随意制定了。一旦后期压低补偿或补偿不到位，被征收人也是很难维权的。
专家提醒：空白协议签不得。必须要求征收方提供正式的补偿协议并盖章签字。
签完字拿走协议所有原件
这也是一种违法征收形式，属于征收方的小伎俩。在征收方签订补偿协议后，将原件带走，不给被征收人任何关于补偿的证据。一旦补偿延期或不到位，被征收人拿不出有力证据，也就很难维护拆迁补偿的合法权益了。
专家提醒：协议都是一式几份，被征收人一定要妥善保留原件。
私下签保证书
专家提醒：拆迁户不是小学生，不需要保证书，法律是最理想的保证书。征收方依法征收，就是对双方最好的保证书。这种私下的保证书签不得。
评估表里有陷阱
很多人反映，乡镇房屋被征收，在征收方发布房屋价值评估表时，竟然发现其中多了一个签字栏，前面写有：同意拆迁补偿。这就是陷阱，“补偿都还没谈好，哪来的同意拆迁补偿呢”。
还有人说，征收方的评估表加入了补偿标准，强行让大家签字。这其实都是他们挖的坑，忽悠大意马虎的当事人。
专家提醒：评估报表要看仔细，涉及签字的内容一定要认真读，不明白的可以咨询拆迁律师，不要盲目签字。
补偿标准玩穿越，用10年前的标准
如今“房价一年一个价，为啥房屋拆迁补偿的价格还是老黄历?我们拆迁了房子还能买得起房子吗?这不是越拆越穷?”
有的农村土地征收，都2018年了，用的还是2007年的征地补偿标准。这都是典型的违法征收行为。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，城市房屋征收应当参考房屋征收决定发布之日同类房屋的市场价值来补偿。相关法律也规定，土地征收要确保农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。征地综合区片地价标准应当3-5年进行更新。
专家提醒：对于补偿标准不靠谱，被征收人不能着急签字，而是要和征收方积极协调，同时还可采取法律维权。
谈不拢直接拆房推地
有人反映，有的地方村委会和工业园区带头强征土地。 “补偿标准低得离谱”，在村民拒签的情况下，征收方直接把村民的耕地推了。
专家提醒：如果没有发布征收决定或者征收补偿决定，就要拆房推地，这就是违法强制拆除。这时应采取行政复议或者提起行政诉讼来维权。
征收方没有提供征地批文，也不发布征收公告喝补偿安置方案，反正农民朋友也不知道这样是违法的行为。他们直接口头通知大家赶紧搬迁，随便给一个补偿标准，也不管补偿是否合理，就征收大家的土地、拆掉大家的房子。
专家提醒：面对这样的征收方，建议大家去当地国土资源局或者全国征地信息平台查询你们当地的征地拆迁项目是否有征地批文。如果没有批文，那么大概率是违法征收。没有任何文件就来征地，大家可以拒绝签字、拒绝拆迁，这是法律赋予大家的合法权利。
先搬迁 后补偿
一位征收人前段时间咨询我们：“请问要占用耕地修路，征收方只是统计后就开工，不谈补偿，该怎么办呢?搞不懂，村民们竟然抢着签字，就我家没签字。他们说不签可以，(还是会)把地给你推了。”
也有城市房屋拆迁，征收方当初承诺的好好的“先搬迁有奖励、后搬迁不沾光”，很多拆迁户高高兴兴腾房，但到最后等了大半年还没拿到补偿。
其实，不管是农村土地征收还是城市房屋拆迁，都应当遵循“先补偿、后搬迁”的法律精神。
《土地管理法实施条例》第二十五条规定，征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
专家提醒：不谈补偿就搬迁的，我们应当提出自己的意见。并运用法律来维护自己的合法权益，要求征收方必须先补偿，再搬迁。
签订空白安置补偿协议
本文开头山东当事人的案例就是典型的空白协议违法征收。没有征收方的盖章签字，留下一一大片空白栏，让后让被征收人签字按手印。这其实是把所有的风险都转嫁到被征收人身上了，补偿标准也就变成了征收方随意制定了。一旦后期压低补偿或补偿不到位，被征收人也是很难维权的。
专家提醒：空白协议签不得。必须要求征收方提供正式的补偿协议并盖章签字。
签完字拿走协议所有原件
这也是一种违法征收形式，属于征收方的小伎俩。在征收方签订补偿协议后，将原件带走，不给被征收人任何关于补偿的证据。一旦补偿延期或不到位，被征收人拿不出有力证据，也就很难维护拆迁补偿的合法权益了。
专家提醒：协议都是一式几份，被征收人一定要妥善保留原件。
私下签保证书
专家提醒：拆迁户不是小学生，不需要保证书，法律是最理想的保证书。征收方依法征收，就是对双方最好的保证书。这种私下的保证书签不得。
评估表里有陷阱
很多人反映，乡镇房屋被征收，在征收方发布房屋价值评估表时，竟然发现其中多了一个签字栏，前面写有：同意拆迁补偿。这就是陷阱，“补偿都还没谈好，哪来的同意拆迁补偿呢”。
还有人说，征收方的评估表加入了补偿标准，强行让大家签字。这其实都是他们挖的坑，忽悠大意马虎的当事人。
专家提醒：评估报表要看仔细，涉及签字的内容一定要认真读，不明白的可以咨询拆迁律师，不要盲目签字。
补偿标准玩穿越，用10年前的标准
如今“房价一年一个价，为啥房屋拆迁补偿的价格还是老黄历?我们拆迁了房子还能买得起房子吗?这不是越拆越穷?”
有的农村土地征收，都2018年了，用的还是2007年的征地补偿标准。这都是典型的违法征收行为。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，城市房屋征收应当参考房屋征收决定发布之日同类房屋的市场价值来补偿。相关法律也规定，土地征收要确保农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。征地综合区片地价标准应当3-5年进行更新。
专家提醒：对于补偿标准不靠谱，被征收人不能着急签字，而是要和征收方积极协调，同时还可采取法律维权。
谈不拢直接拆房推地
有人反映，有的地方村委会和工业园区带头强征土地。 “补偿标准低得离谱”，在村民拒签的情况下，征收方直接把村民的耕地推了。
专家提醒：如果没有发布征收决定或者征收补偿决定，就要拆房推地，这就是违法强制拆除。这时应采取行政复议或者提起行政诉讼来维权。
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