律师随笔
农村房屋买卖合同及“转卖合同”的效力认定
作者：汤圣泉 律师 时间：2018年01月19日
一、农村房屋买卖合同纠纷的判例介绍
——原告代x诉被告宋x1、第三人宋x2农村房屋买卖合同纠纷一案
（一）案件事实
在原告代x诉被告宋x1、第三人宋x2农村房屋买卖合同纠纷一案中，原告代x诉称：2004年11月1日，我将位于xx市xx区南xx镇新农村大街西一巷8号宅院出让给被告宋x1，被告宋x1全额给付我购房款36000元，后入住该宅院至今。现我子女成年，急需住房，但因我曾卖过农村宅院，故不能再申请宅基地。在我申请宅基地期间得知，我与被告签订的房屋买卖合同违反法律规定，应属无效，故我起诉至法院，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效。
被告宋x1辩称：第一，原告与我签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示现原告要求确认双方的买卖合同无效，显然违背诚实信用原则。第二，2011年11月6日，我已将诉争房屋出让给第三人宋x2。现房屋的实际所有人为第三人宋x2，且第三人宋x2具有合法购买诉争房屋的资格。第三，原告与我签订的房屋买卖合同已达八年之久，原告将房屋转交给我后，我对房屋进行了大量的修缮及翻建，我有权将房屋转让给第三人。综上，我不同意原告的诉讼请求。
第三人宋x2述称：第一，原告将诉争的房屋出卖后已经丧失了对房屋的所有权。第二，我是诉争房屋所在地的农业居民，有权购买本村的房屋并拥有宅基地使用权。现被告已将房屋出让给我，故不同意原告的诉讼请求。
法院经审理查明：2004年11月1日，原告与被告签订房屋买卖合同，该合同约定：原告将位于xx市xx区x镇x村大街西巷x号宅院(北房五间，东西厢房七间及大门道)出让给被告，被告给付原告购房款36000元。合同签订后，双方均按照约定履行了各自义务。现原告以被告不是诉争房屋所在地的集体经济组织成员，不应享有购买房屋权利为由起诉至法院，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效。被告及第三人持上述意见不同意原告的诉讼请求。
庭审中，被告表示其已将诉争房屋出让给第三人宋x2(被告之姐)。为此，被告提供其与第三人签订的房屋买卖合同，该合同显示签订日期为2011年11月6日。合同约定，被告将诉争房屋出让给第三人，第三人给付其购房款320000元。但被告未对购房款去向提供明确证据。第三人对被告的陈述表示认可，其表示给予了被告购房款320000元，被告在此居住仅为借住。原告对被告及第三人所述均不予认可。原告表示，被告与第三人所签订的合同系在其向法院提起诉讼之后所签，蓄意规避法律。
另查，第三人陈述，购房款中有300000元系向其亲友所借、其中100000元系向第三人之妹宋x所借。本院向宋x调查，其表示第三人确实向其借款100000元，该款项均为现金而非从银行支取。再查，诉争房屋曾因爆炸事故而受损，相关责任单位进行了赔偿，赔偿款由被告领取。被告代理人表示被告与第三人签订的房屋买卖协议约定了赔偿款事项，故赔偿款的领取实际是履行房屋买卖协议。但法院在询问被告就爆炸赔偿款相关事项时，其并未提及合同中对此已作出约定。
(二)争议焦点
本案的争议焦点较为突出，原告表示非本集体经济组织成员签订集体经济组织内的房屋买卖协议为无效。理由为：该协议违背了《土地管理法》第63条规定及国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的相关禁止性规定。被告及第三人均不同意原告的主张。理由为：在原告与被告签订房屋买卖合同之后，被告又与第三人签订了房屋买卖合同。而第三人系集体经济组织成员，诉争房屋所涉及的宅基地使用权最终由集体经济组织成员享有，已修正了原合同的违法性，故两个合同均应有效。
（三）审判经过
经原告申请，法院委托xxxx司法鉴定所对原告与第三人所签合同的形成时间进行鉴定。鉴定过程中法院提供了开庭笔录(2015年1月9日)、地址确认书(2015年1月9日)、司法专邮邮单回执(2015年1月2日)等材料。鉴定机构采取光密度参数统计法，确认被告与第三人签订的房屋买卖合同的形成时间为2015年1月，而不是合同书面时间2015年11月6日。鉴定所确定的时间点为本案立案受理后。
原告认可鉴定结果，被告及第三人对鉴定结果不予认可并向法院提出重新鉴定申请。另外，第三人向法院提供与被告签订的房屋买卖合同，要求将此合同一并作为鉴定的材料向鉴定机构提交。
2015年9月30日，法院向北京司法鉴定业协会发出协助查询函，就北京长城司法鉴定所针对本案所作出的笔迹形成时间鉴定相关政策进行咨询。2015年10月31日，北京司法鉴定业协会向本院发出回函，确认北京长城司法鉴定所运用的光密度参数统计法未在协会备案，且违反了《北京司法鉴定业协会关于办理文书司法鉴定案件的若干意见(试行)》的相关规定。
(四)法院判决及其依据
北京市平谷区人民法院经审理认为：当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规及有关国家政策。本案中，原告与被告订立的房屋买卖协议虽系双方真实意思表示，但该协议指向的房屋坐落于北京市平谷区×镇x村，该房屋所占土地亦属于该村集体土地上的宅基地。宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与享有者特定的集体经济组织成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告在与原告订立房屋买卖协议时并非北京市平谷区×镇×村集体经济组织成员，且至今未成为该集体经济组织成员，故被告无权取得该宅基地使用权，从而不具备购买该村宅基地上房屋的合法资格。因此，被告与原告就该房屋订立的买卖房屋协议依法应认定为无效。至于被告与第三方签订的房屋买卖合同效力问题，因被告与第三人对于购买房屋的款项来源与去向均未提供有效证据证明，且被告与第三人系姐弟关系，结合双方签订合同上写明时间仅在本案立案受理的前一个月。同时，被告在解释领取诉争房屋损毁赔偿款的理由时并未提及其与第三人签订房屋买卖协议中对此有相关约定。综上，难以认定被告与第三人签订的合同真实有效。北京长城司法鉴定所出具的鉴定意见书明显存有瑕疵，故不能作为本案的定案依据，相应的鉴定费用应由原告自行负担。北京市平谷区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第52条、第58条之规定，做出如下判决：
(1)原告代×与被告宋×1于2004年11月1日签订的房屋买卖合同无效；
(2)驳回第三人宋×2的诉讼请求。
评估费12000元，由原告代×负担(已交纳)。
二、农村房屋买卖合同的法律适用研究
（一）非集体经济组织成员是否可以购买集体经济组织内部的房屋
有效说观点。《土地管理法》中规定禁止流转的是农村宅基地使用权，并没有规定农村房屋所有权禁止流转。也就是说，对于在农村房屋所有权发生流转的情况下，其项下的土地使用权是否可以流转并未明确规定。另外，国务院办公厅及国土资源部发布的文件主体是国务院行政机构。我国《立法法》第61条规定：行政法规由总理签署，国务院颁布。因此，国务院办公厅及国土资源部发布的文件属于部门规章，而规章不能作为法律依据在判决书中直接引用。综上，目前我国法律并未直接规范农民的房屋所有权流转问题，只是在一些部门规章中对农村房屋问题作了规定。从这些规定中似乎可以看出城镇居民购置农村住宅是违法的，但在基本法律中并没有严格的禁止农村房屋买卖。而我国《土地管理法》第62条规定了农村村民出卖房屋后的法律后果也可以说明农民出卖房屋并未被禁止。同时，我国《物权法》第155条规定：已经登记的宅基地使用权转让或消灭时，应及时办理变更登记或注销登记手续。该条款也表明了宅基地是可以转让的。上海法院采取有条件的确定有效原则。2004年《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》第4条规定：对于将房屋出售给本乡以外的人员，经有关组织和部门批准。如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。但如果诉争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。同时，上海法院在此类案件的判例中还确定了以签订房屋买卖合同的时间来区分该合同是否有效。也就是说，国务院办公厅在1999年出台了相关规章，确定了非本集体经济组织成员不能购买本集体经济组织內部的房屋。
那么在该规章出台之前签订的房屋买卖合同，且已经实际履行的，从诚实信用原则及维护社会稳定因素考虑，应维持合同所确定的法律关系现状无效说观点。农村宅基地属于农民集体经济组织所有，所以能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员。在考虑到“房地一体，地随房走”的原则下，如果允许农村房屋外卖，势必导致房屋项下的宅基地使用权一并进行转让，这将导致宅基地使用权享受主体扩大化。与《土地管理法》关于宅基地使用权身份限制的规定相悖。另外，如果允许农村房屋自由买卖，就是将与房屋相连的宅基地使用权作为标的物出卖，实质上就是对农民集体所有的土地使用权进行非农业建设，这也违背了《土地管理法》的相关规定。结合，国务院行政机构出台了禁止性规定亦表明我国政府机关在此事项的意见，因此应认定协议无效。但如果是本集体经济组织成员内部相互购买房屋，仅因买卖双方不在同一生产队在司法实践中并未房屋买卖协议无效。因在一些偏远地区虽然保留了生产队的模式，但大多数生产队已经不具备单独成本核算的能力，而即便有单独核算的生产队体制，也不能将两个不同的生产队区别为两个不同的集体经济组织。也就是说，集体经济组织成员应该是以行政村为单位，而不是以行政村内的生产队为单位。北京法院采取此种意见，且通常情况下均认定协议无效。
(二)房屋的流转程序由集体组织成员向非集体组织成员流动，再由非集体组织成员向集体组织成员流动，如何确定每次流动的合法性
此类案件审理的最大特点是诉争房屋经过两次流转。第一次房屋流转是原告作为集体经济组织成员向被告作为非集体经济组织成员的流转。第二次房屋流转是被告作为非集体经济组织成员向第三人作为集体经济组织成员的流转。也就是说，诉争房屋经过两次流转回到了经济组织成员内部，这在农村房屋买卖案件中较为常见。甚至在司法实践中我们遇到过因第一手交易发生的时间已在20世纪90年代中期，由于买卖行为发生的时间过长，在日常的生产生活中诉争房屋已被转让了五手之多。在司法实践中如果房屋的最后一手的购买人为集体经济组织成员，那么就没有违背集体土地的使用权由集体经济组织成员内部享有。因此，可以认定每次房屋交易均是有效的行为。因该种形式是非集体组织成员购买农村房屋无效前提下的延伸形式，涵盖但不限于农村房屋买卖效力问题的探讨，故本案例着重审查此种形式。
三、判例评析
随着近年来城镇化改造迅速扩张、农村地区整体拆迁带来巨大经济利益，导致司法实践中农村房屋买卖案件呈现快速上涨趋势。不少农民在售房多年后，违背道德和舆论的谴责，堂而皇之地提起追讨集体经济组织内部的房屋所有权。而买房人购买房屋后在当地生活多年，也积极寻求规避合同无效风险的方法。各种利益博弈的强劲与法律规定的疲软形成了鲜明的矛盾，这就要求法官在案件审理中更积极地利用自己的智慧和生活经验进行详细的审查。通过上述案件的审理过程可见，在审理该类案件时要着重审查以下方面，以便确定除第一手以外的交易真实性：
第一，双方是否具有亲属关系。如果是为了规避法律风险双方所签订的虚假协议不会实际履行。因此，双方从心理上会对对方有较为牢固的信任感。从这一角度说，虚假协议签订双方仅为普通关系或普通朋友的可能性较少。而往往在亲属之间订立的攻守同盟相对较为牢靠。因此，对亲属之间签订的房屋买卖协议要加大审查力度。
第二，严格审查双方签订的买卖合同。被告与第三人签订的买卖协议是确定房屋最终是否由集体经济组织成员享有的重要依据。如果该协议合法有效，那么就可以确定诉争房屋每次交易行为均有效，反之则可以认定诉争房屋每次交易行为均无效。我们在审查被告与第三人签订的房屋买卖协议中首先要注意该协议除了有被告与第三人的签字确认外，是否有其余见证人的确认。比如，有些房屋买卖协议上有村民委员会加盖的公章，这样的协议证明其签订过程经过村民委员会见证，且在村民委员会备案。其实，这相当于第三方公证的效果，只不过在农村地区很少会有人到公证处办理相关事宜，而是由村民委员会的工作人员作为见证方。因此，我们认为有第三方见证的协议效力较高。当然，这种见证不仅仅包括村民委员会加盖公章的情形，还应包括与本案没有利害关系的见证。但个人的见证应注意审查见证人的身份，如果是村民委员会的工作人员则效力应高于一般村民见证，如果是普通村民的见证还应审查其与双方当事人的关系等因素以便查明事实。其次，要注意审查被告与第三人签订协议的时间。主要是比较被告与第三人签订协议的时间与法院审理案件的时间远近。如果被告与第三人签订的协议时间距离原告起诉时间较近，甚至是晚于原告起诉的时间，那么被告与第三人签订的协议就存有规避风险的嫌疑。当然，必要时还要结合案件起诉状送达给被告的时间及原被告签订房屋买卖协议的时间一同分析。我们所分析的案例中，原告与被告签订房屋买卖协议的时间为：2005年11月1日。被告与第三人签订的房屋买卖协议的时间为：2011年11月6日。而法院的立案时间为2011年12月29日，签订协议的时间与立案时间仅相隔1个多月。而自原告立案后，法院向被告送达起诉状的时间为：2012年1月2日。这样的时间节点，存在一些疑点：是有可能存在原告在起诉前被告已知悉原告的起诉意图，故在原告起诉前与第三人签订了房屋买卖协议。二是在法院向被告送起诉状时，被告知悉了原告起诉的目的，并在2012年1月2当日之后与第三人签订了一份房屋买卖协议。综上，对于被告第三人签订房屋买卖协议的时间分析有助于我们判断协议真执最后，在案件审理过程中，要注意审查被告与第三人签订房屋买协议的细节，必要时可以分别询问被告及第三人。比如，签订协以使用的纸张来源及捺印的印油来源；签订协议的地点及时间(当日上午或下午)；协议的起草人及打印版协议的打印地点等，通过对细节的询问，发现被告与第三人的陈述是否不一致，这样可以发现虚假协议的破绽。
第三，注重审查购房款给付情况。签订房屋买卖合同不仅仅是在协议上签字，更重要的是购买房屋需要给付的资金问题。随着城镇化的整体推进，农村房屋的价值比过去有了巨大的升值空间。笔者所在辖区普通宅院均价在20万元左右。如果是正常的房屋买卖交易，那么购房款的给付是房屋买卖的重要环节。作为农村家庭，20万元左右的购房款是笔不小的款项，是要有来源，有去向的。因此，在审查房屋买卖协议真实性时要着重审查购房款是否实际给付，如果已实际给付，那么要查明购房者钱款的来源。如果购房者表示购房款为银行支取，应提供相应的银行交易凭证进行佐证。但在虚假交易中我们很难听到有当事人如此陈述。我们所分析的案例中，被告与第三人的房屋交易价格为32万元，第三人表示该笔房屋交易款均没有从银行支取，而是从亲朋好友处所借。而其亲朋好友亦表示出借给第三人的钱款也不是从银行支取，是手头现金。当事人极力规避银行支取的情节是因为银行的调查取证对于法院查证是最为直接、简单的，这是虚假制造者不愿意看到的。当然，我们从这样的陈述中也能分析出一些情节，那就是一个普通的农民家庭居然可以在家中存有动辄十几万元的现金，这显然已经违背了生活常理。所以，在审理必要时，我们还需要审查购房者的家庭条件，包含配偶、子女、父母等直系亲属的工作、生活状况，从而综合考虑购房者是否具备购买能力及购买房屋的目的性。
第四，审查房屋交付和适用情况。这里需要强调一点，就是我国不动产登记制度的现状对农村房屋买卖合同纠纷案件审理的影响。我国《物权法》第10条规定：国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。而众所周知，不动产的交付应以登记为准。我国目前不动产分类复杂，进行不动产登记的部门将近10个，在许多城市，实行房、地分开登记。笔者所在北京市内的各区县的农村房屋登记制度也有差别。北京市顺义区在农村已普遍实行了房屋登记制度，该地区的农村房屋有政府部门颁发的房屋所有权证，上面详细地记载了房屋的所有权人、房屋的面积及平面图纸。而在北京市平谷区，这样的工作还未开展，农村房屋没有所有权证明，没有受理登记机关，且亦没有相应的登记程序，这就给该类案件的审查带来难度。国家发改委、中央编办等11个部门联合印发的《关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知》已提出将宅基地和农房纳入全国统一的不动产登记体系，并率先建立和实施不动产统一登记制度。2014年8月15日，国务院法制办已将《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》公布，并面向社会公开征求意见。随着相关法律、行政法规的出台，可能在不久的将来此类案件中交付问题审查变得更容易。但在现阶段尚无明确规定的情况下，此类獒供应详细审查房屋交付情况。
通常在无其他居所时，人们购买房屋的目的是居住。因此，在审查买卖行为真实性时，当事人购买房屋后是否实际使用是在农村房屋没有登记制度的情况下，需要特别注意审査的情节。在虚假房屋交易中，房屋的使用人不会发生变更，买卖双方就房屋本身亦不会进行交接。我们认为，就此问题应该针对此类案件进行现场勘察。在司法实践中，我们遇到过有些当事人在法庭陈述中表示了房屋已实际交付，而经过法官现场勘察发现房屋内存放了大量出卖人的物品。特别是一些身份信息极强的物品，比如写有出卖人名字的笔记本、出卖人及家人的照片，甚至是出卖人的身份证或户籍证明等。我们所分析的案例中，被告与第三人本来就存在亲属关系，但根据双方在法庭关于房屋交付问题的陈述，可知双方并未对房屋进行实际交付，而购买房屋却将房屋的居住权仍留给出卖人，这显然不符合生活逻辑。
第五，审查交易过程的中的其他细节问题。我们所分析的案例中，被告与第三人在签订房屋买卖前，诉争房屋因案外人原因导致损坏，案外人对此做出了补偿。被告与第三人在签订房屋买卖协议时对此进行了约定：转让房屋目前有部分毁坏，第三人购买房屋后需自行修缮，被告不再承担费用；因案外人责任或保险机构等相关部门给予的补偿归被告所有。该条款可以证实诉争房屋再次交易时实际为受损房屋，而房屋的修复责任在第三人，但房屋受损的赔偿款却由被告享有，这违背公平原则。结合诉争房屋再次转让的价值为32万元，该价格在本地区属较高价格。法官在考虑到这一点与常理相悖后，单独对被告进行了询问。在法官询问被告关于诉争房屋领取赔偿款一节时，被告对为何领取赔偿款的解释竞然没有涉及被告与第三人房屋买卖合同的约定内容，而一直在解释诉争房屋是被告建造，所以赔偿款应由被告领取。当法官单独询问被告代理律师时，被告代理律师在解释被告为何领取房屋赔偿款时直接陈述了被告与第三人签订的买卖合同。通过以上调查，可见作为事实经过的当事人本人不记得其签订合同的约定内容，而作为案件代理律师却记忆乙深刻，从侧面再次佐证了虚假合同的可能性。
上述评析的审判思路难免啰唆，只因此案中一个非常重要的笔迹形成时间的鉴定未被采信。我们来分析一下笔迹形成时间的鉴定。此类鉴定在客观事实查明上给法院审判工作带来了一定便利，其用科学的方法判断双方签订合同的真正日期并出具鉴定意见，改变法官在审理案件中依靠现有证据及逻辑推理最终得出法律事实的模式。但如果我们确认鉴定意见，就必须要确定此项技术是科学的、安全的，否则如果鉴定意见存在或然性，则无法作为定案依据使用。笔者所在辖区法院，对于启动笔迹形成时间的鉴定始终保持着谨慎的态度，该鉴定的技术难度极大，且鉴定费用较高。如果贸然启动鉴定程序，可能会造成当事人交纳了鉴定费用，但鉴定意见法院无法使用的结果，这会给案件审理造成很大的负面影响。我们所分析的案例中，笔迹形成时间鉴定更为特殊。
从案件事实分析，被告与第三人签订房屋买卖协议的时间为：2011年11月6日；案件的立案时间为：2011年12月29日；向被告送达起诉状时间为：2012年1月2日；而第三人在第一次庭审向法院提交其与被告签订的房屋买卖协议的时间为：2012年1月9日。从时间上分析，如果想要证明房屋买卖协议系为规避无效风险而签订的虚假后补协议，那么必须证实该协议的签订时间在案件的立案之后，但不会超出第一次庭审时间，即签订该协议的时间在2011年12月29日至2012年1月9日之间，这段时间尚不足半个月。因当事人申请要求法院启动笔迹形成时间鉴定，故法院通过北京市高级人民法院司法鉴定摇号平台确定了鉴定机构。最后，鉴定机构采取光密度参数统计法，确认被告与第三人签订的房屋买卖合同的形成时间为2012年1月，而不是合同书面时间2011年11月6日。鉴定所确定的时间点为案件立案受理后。该鉴定意见实际上等同于把笔迹形成时间已精确到了9天之内(2012年1月1日至同年1月9日期间)。我们对此种鉴定的可靠性、科学性持谨慎的态度。为此，法院在审理过程中向行业内的专家进行了大量走访和咨询，了解了光密度参数统计法在行业内并未得到统一的认识，也不是行业内通行的鉴定方法，且与行业内通行的薄层法鉴定技术相比，光密度参数统计法的科学性及可靠性都没有经过相关验证。同时，行业内通行的笔迹形成时间鉴定仅针对半年以上的检材与样本比较，而半年内的笔迹形成时间鉴定无法进行。因此，我们认为法院在启动此类鉴定时，法官应与鉴定机构保持良好的沟通，且对鉴定的程序、方法进行了解，对于不符合鉴定程序及强制性规范的鉴定要及时终止。
通过以上分析，笔者建议相关部门应建立健全农村房屋买卖相关法律、行政法规或司法解释等，以便统一执法尺度。同时，相关部门应尽快落实农村房屋登记制度。而在司法操作层面，相关部门应积极对笔迹形成时间鉴定进行规范化，避免造成诉讼成本的扩大和浪费。
——原告代x诉被告宋x1、第三人宋x2农村房屋买卖合同纠纷一案
（一）案件事实
在原告代x诉被告宋x1、第三人宋x2农村房屋买卖合同纠纷一案中，原告代x诉称：2004年11月1日，我将位于xx市xx区南xx镇新农村大街西一巷8号宅院出让给被告宋x1，被告宋x1全额给付我购房款36000元，后入住该宅院至今。现我子女成年，急需住房，但因我曾卖过农村宅院，故不能再申请宅基地。在我申请宅基地期间得知，我与被告签订的房屋买卖合同违反法律规定，应属无效，故我起诉至法院，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效。
被告宋x1辩称：第一，原告与我签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示现原告要求确认双方的买卖合同无效，显然违背诚实信用原则。第二，2011年11月6日，我已将诉争房屋出让给第三人宋x2。现房屋的实际所有人为第三人宋x2，且第三人宋x2具有合法购买诉争房屋的资格。第三，原告与我签订的房屋买卖合同已达八年之久，原告将房屋转交给我后，我对房屋进行了大量的修缮及翻建，我有权将房屋转让给第三人。综上，我不同意原告的诉讼请求。
第三人宋x2述称：第一，原告将诉争的房屋出卖后已经丧失了对房屋的所有权。第二，我是诉争房屋所在地的农业居民，有权购买本村的房屋并拥有宅基地使用权。现被告已将房屋出让给我，故不同意原告的诉讼请求。
法院经审理查明：2004年11月1日，原告与被告签订房屋买卖合同，该合同约定：原告将位于xx市xx区x镇x村大街西巷x号宅院(北房五间，东西厢房七间及大门道)出让给被告，被告给付原告购房款36000元。合同签订后，双方均按照约定履行了各自义务。现原告以被告不是诉争房屋所在地的集体经济组织成员，不应享有购买房屋权利为由起诉至法院，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效。被告及第三人持上述意见不同意原告的诉讼请求。
庭审中，被告表示其已将诉争房屋出让给第三人宋x2(被告之姐)。为此，被告提供其与第三人签订的房屋买卖合同，该合同显示签订日期为2011年11月6日。合同约定，被告将诉争房屋出让给第三人，第三人给付其购房款320000元。但被告未对购房款去向提供明确证据。第三人对被告的陈述表示认可，其表示给予了被告购房款320000元，被告在此居住仅为借住。原告对被告及第三人所述均不予认可。原告表示，被告与第三人所签订的合同系在其向法院提起诉讼之后所签，蓄意规避法律。
另查，第三人陈述，购房款中有300000元系向其亲友所借、其中100000元系向第三人之妹宋x所借。本院向宋x调查，其表示第三人确实向其借款100000元，该款项均为现金而非从银行支取。再查，诉争房屋曾因爆炸事故而受损，相关责任单位进行了赔偿，赔偿款由被告领取。被告代理人表示被告与第三人签订的房屋买卖协议约定了赔偿款事项，故赔偿款的领取实际是履行房屋买卖协议。但法院在询问被告就爆炸赔偿款相关事项时，其并未提及合同中对此已作出约定。
(二)争议焦点
本案的争议焦点较为突出，原告表示非本集体经济组织成员签订集体经济组织内的房屋买卖协议为无效。理由为：该协议违背了《土地管理法》第63条规定及国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的相关禁止性规定。被告及第三人均不同意原告的主张。理由为：在原告与被告签订房屋买卖合同之后，被告又与第三人签订了房屋买卖合同。而第三人系集体经济组织成员，诉争房屋所涉及的宅基地使用权最终由集体经济组织成员享有，已修正了原合同的违法性，故两个合同均应有效。
（三）审判经过
经原告申请，法院委托xxxx司法鉴定所对原告与第三人所签合同的形成时间进行鉴定。鉴定过程中法院提供了开庭笔录(2015年1月9日)、地址确认书(2015年1月9日)、司法专邮邮单回执(2015年1月2日)等材料。鉴定机构采取光密度参数统计法，确认被告与第三人签订的房屋买卖合同的形成时间为2015年1月，而不是合同书面时间2015年11月6日。鉴定所确定的时间点为本案立案受理后。
原告认可鉴定结果，被告及第三人对鉴定结果不予认可并向法院提出重新鉴定申请。另外，第三人向法院提供与被告签订的房屋买卖合同，要求将此合同一并作为鉴定的材料向鉴定机构提交。
2015年9月30日，法院向北京司法鉴定业协会发出协助查询函，就北京长城司法鉴定所针对本案所作出的笔迹形成时间鉴定相关政策进行咨询。2015年10月31日，北京司法鉴定业协会向本院发出回函，确认北京长城司法鉴定所运用的光密度参数统计法未在协会备案，且违反了《北京司法鉴定业协会关于办理文书司法鉴定案件的若干意见(试行)》的相关规定。
(四)法院判决及其依据
北京市平谷区人民法院经审理认为：当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规及有关国家政策。本案中，原告与被告订立的房屋买卖协议虽系双方真实意思表示，但该协议指向的房屋坐落于北京市平谷区×镇x村，该房屋所占土地亦属于该村集体土地上的宅基地。宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与享有者特定的集体经济组织成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告在与原告订立房屋买卖协议时并非北京市平谷区×镇×村集体经济组织成员，且至今未成为该集体经济组织成员，故被告无权取得该宅基地使用权，从而不具备购买该村宅基地上房屋的合法资格。因此，被告与原告就该房屋订立的买卖房屋协议依法应认定为无效。至于被告与第三方签订的房屋买卖合同效力问题，因被告与第三人对于购买房屋的款项来源与去向均未提供有效证据证明，且被告与第三人系姐弟关系，结合双方签订合同上写明时间仅在本案立案受理的前一个月。同时，被告在解释领取诉争房屋损毁赔偿款的理由时并未提及其与第三人签订房屋买卖协议中对此有相关约定。综上，难以认定被告与第三人签订的合同真实有效。北京长城司法鉴定所出具的鉴定意见书明显存有瑕疵，故不能作为本案的定案依据，相应的鉴定费用应由原告自行负担。北京市平谷区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第52条、第58条之规定，做出如下判决：
(1)原告代×与被告宋×1于2004年11月1日签订的房屋买卖合同无效；
(2)驳回第三人宋×2的诉讼请求。
评估费12000元，由原告代×负担(已交纳)。
二、农村房屋买卖合同的法律适用研究
（一）非集体经济组织成员是否可以购买集体经济组织内部的房屋
有效说观点。《土地管理法》中规定禁止流转的是农村宅基地使用权，并没有规定农村房屋所有权禁止流转。也就是说，对于在农村房屋所有权发生流转的情况下，其项下的土地使用权是否可以流转并未明确规定。另外，国务院办公厅及国土资源部发布的文件主体是国务院行政机构。我国《立法法》第61条规定：行政法规由总理签署，国务院颁布。因此，国务院办公厅及国土资源部发布的文件属于部门规章，而规章不能作为法律依据在判决书中直接引用。综上，目前我国法律并未直接规范农民的房屋所有权流转问题，只是在一些部门规章中对农村房屋问题作了规定。从这些规定中似乎可以看出城镇居民购置农村住宅是违法的，但在基本法律中并没有严格的禁止农村房屋买卖。而我国《土地管理法》第62条规定了农村村民出卖房屋后的法律后果也可以说明农民出卖房屋并未被禁止。同时，我国《物权法》第155条规定：已经登记的宅基地使用权转让或消灭时，应及时办理变更登记或注销登记手续。该条款也表明了宅基地是可以转让的。上海法院采取有条件的确定有效原则。2004年《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》第4条规定：对于将房屋出售给本乡以外的人员，经有关组织和部门批准。如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。但如果诉争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。同时，上海法院在此类案件的判例中还确定了以签订房屋买卖合同的时间来区分该合同是否有效。也就是说，国务院办公厅在1999年出台了相关规章，确定了非本集体经济组织成员不能购买本集体经济组织內部的房屋。
那么在该规章出台之前签订的房屋买卖合同，且已经实际履行的，从诚实信用原则及维护社会稳定因素考虑，应维持合同所确定的法律关系现状无效说观点。农村宅基地属于农民集体经济组织所有，所以能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员。在考虑到“房地一体，地随房走”的原则下，如果允许农村房屋外卖，势必导致房屋项下的宅基地使用权一并进行转让，这将导致宅基地使用权享受主体扩大化。与《土地管理法》关于宅基地使用权身份限制的规定相悖。另外，如果允许农村房屋自由买卖，就是将与房屋相连的宅基地使用权作为标的物出卖，实质上就是对农民集体所有的土地使用权进行非农业建设，这也违背了《土地管理法》的相关规定。结合，国务院行政机构出台了禁止性规定亦表明我国政府机关在此事项的意见，因此应认定协议无效。但如果是本集体经济组织成员内部相互购买房屋，仅因买卖双方不在同一生产队在司法实践中并未房屋买卖协议无效。因在一些偏远地区虽然保留了生产队的模式，但大多数生产队已经不具备单独成本核算的能力，而即便有单独核算的生产队体制，也不能将两个不同的生产队区别为两个不同的集体经济组织。也就是说，集体经济组织成员应该是以行政村为单位，而不是以行政村内的生产队为单位。北京法院采取此种意见，且通常情况下均认定协议无效。
(二)房屋的流转程序由集体组织成员向非集体组织成员流动，再由非集体组织成员向集体组织成员流动，如何确定每次流动的合法性
此类案件审理的最大特点是诉争房屋经过两次流转。第一次房屋流转是原告作为集体经济组织成员向被告作为非集体经济组织成员的流转。第二次房屋流转是被告作为非集体经济组织成员向第三人作为集体经济组织成员的流转。也就是说，诉争房屋经过两次流转回到了经济组织成员内部，这在农村房屋买卖案件中较为常见。甚至在司法实践中我们遇到过因第一手交易发生的时间已在20世纪90年代中期，由于买卖行为发生的时间过长，在日常的生产生活中诉争房屋已被转让了五手之多。在司法实践中如果房屋的最后一手的购买人为集体经济组织成员，那么就没有违背集体土地的使用权由集体经济组织成员内部享有。因此，可以认定每次房屋交易均是有效的行为。因该种形式是非集体组织成员购买农村房屋无效前提下的延伸形式，涵盖但不限于农村房屋买卖效力问题的探讨，故本案例着重审查此种形式。
三、判例评析
随着近年来城镇化改造迅速扩张、农村地区整体拆迁带来巨大经济利益，导致司法实践中农村房屋买卖案件呈现快速上涨趋势。不少农民在售房多年后，违背道德和舆论的谴责，堂而皇之地提起追讨集体经济组织内部的房屋所有权。而买房人购买房屋后在当地生活多年，也积极寻求规避合同无效风险的方法。各种利益博弈的强劲与法律规定的疲软形成了鲜明的矛盾，这就要求法官在案件审理中更积极地利用自己的智慧和生活经验进行详细的审查。通过上述案件的审理过程可见，在审理该类案件时要着重审查以下方面，以便确定除第一手以外的交易真实性：
第一，双方是否具有亲属关系。如果是为了规避法律风险双方所签订的虚假协议不会实际履行。因此，双方从心理上会对对方有较为牢固的信任感。从这一角度说，虚假协议签订双方仅为普通关系或普通朋友的可能性较少。而往往在亲属之间订立的攻守同盟相对较为牢靠。因此，对亲属之间签订的房屋买卖协议要加大审查力度。
第二，严格审查双方签订的买卖合同。被告与第三人签订的买卖协议是确定房屋最终是否由集体经济组织成员享有的重要依据。如果该协议合法有效，那么就可以确定诉争房屋每次交易行为均有效，反之则可以认定诉争房屋每次交易行为均无效。我们在审查被告与第三人签订的房屋买卖协议中首先要注意该协议除了有被告与第三人的签字确认外，是否有其余见证人的确认。比如，有些房屋买卖协议上有村民委员会加盖的公章，这样的协议证明其签订过程经过村民委员会见证，且在村民委员会备案。其实，这相当于第三方公证的效果，只不过在农村地区很少会有人到公证处办理相关事宜，而是由村民委员会的工作人员作为见证方。因此，我们认为有第三方见证的协议效力较高。当然，这种见证不仅仅包括村民委员会加盖公章的情形，还应包括与本案没有利害关系的见证。但个人的见证应注意审查见证人的身份，如果是村民委员会的工作人员则效力应高于一般村民见证，如果是普通村民的见证还应审查其与双方当事人的关系等因素以便查明事实。其次，要注意审查被告与第三人签订协议的时间。主要是比较被告与第三人签订协议的时间与法院审理案件的时间远近。如果被告与第三人签订的协议时间距离原告起诉时间较近，甚至是晚于原告起诉的时间，那么被告与第三人签订的协议就存有规避风险的嫌疑。当然，必要时还要结合案件起诉状送达给被告的时间及原被告签订房屋买卖协议的时间一同分析。我们所分析的案例中，原告与被告签订房屋买卖协议的时间为：2005年11月1日。被告与第三人签订的房屋买卖协议的时间为：2011年11月6日。而法院的立案时间为2011年12月29日，签订协议的时间与立案时间仅相隔1个多月。而自原告立案后，法院向被告送达起诉状的时间为：2012年1月2日。这样的时间节点，存在一些疑点：是有可能存在原告在起诉前被告已知悉原告的起诉意图，故在原告起诉前与第三人签订了房屋买卖协议。二是在法院向被告送起诉状时，被告知悉了原告起诉的目的，并在2012年1月2当日之后与第三人签订了一份房屋买卖协议。综上，对于被告第三人签订房屋买卖协议的时间分析有助于我们判断协议真执最后，在案件审理过程中，要注意审查被告与第三人签订房屋买协议的细节，必要时可以分别询问被告及第三人。比如，签订协以使用的纸张来源及捺印的印油来源；签订协议的地点及时间(当日上午或下午)；协议的起草人及打印版协议的打印地点等，通过对细节的询问，发现被告与第三人的陈述是否不一致，这样可以发现虚假协议的破绽。
第三，注重审查购房款给付情况。签订房屋买卖合同不仅仅是在协议上签字，更重要的是购买房屋需要给付的资金问题。随着城镇化的整体推进，农村房屋的价值比过去有了巨大的升值空间。笔者所在辖区普通宅院均价在20万元左右。如果是正常的房屋买卖交易，那么购房款的给付是房屋买卖的重要环节。作为农村家庭，20万元左右的购房款是笔不小的款项，是要有来源，有去向的。因此，在审查房屋买卖协议真实性时要着重审查购房款是否实际给付，如果已实际给付，那么要查明购房者钱款的来源。如果购房者表示购房款为银行支取，应提供相应的银行交易凭证进行佐证。但在虚假交易中我们很难听到有当事人如此陈述。我们所分析的案例中，被告与第三人的房屋交易价格为32万元，第三人表示该笔房屋交易款均没有从银行支取，而是从亲朋好友处所借。而其亲朋好友亦表示出借给第三人的钱款也不是从银行支取，是手头现金。当事人极力规避银行支取的情节是因为银行的调查取证对于法院查证是最为直接、简单的，这是虚假制造者不愿意看到的。当然，我们从这样的陈述中也能分析出一些情节，那就是一个普通的农民家庭居然可以在家中存有动辄十几万元的现金，这显然已经违背了生活常理。所以，在审理必要时，我们还需要审查购房者的家庭条件，包含配偶、子女、父母等直系亲属的工作、生活状况，从而综合考虑购房者是否具备购买能力及购买房屋的目的性。
第四，审查房屋交付和适用情况。这里需要强调一点，就是我国不动产登记制度的现状对农村房屋买卖合同纠纷案件审理的影响。我国《物权法》第10条规定：国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。而众所周知，不动产的交付应以登记为准。我国目前不动产分类复杂，进行不动产登记的部门将近10个，在许多城市，实行房、地分开登记。笔者所在北京市内的各区县的农村房屋登记制度也有差别。北京市顺义区在农村已普遍实行了房屋登记制度，该地区的农村房屋有政府部门颁发的房屋所有权证，上面详细地记载了房屋的所有权人、房屋的面积及平面图纸。而在北京市平谷区，这样的工作还未开展，农村房屋没有所有权证明，没有受理登记机关，且亦没有相应的登记程序，这就给该类案件的审查带来难度。国家发改委、中央编办等11个部门联合印发的《关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知》已提出将宅基地和农房纳入全国统一的不动产登记体系，并率先建立和实施不动产统一登记制度。2014年8月15日，国务院法制办已将《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》公布，并面向社会公开征求意见。随着相关法律、行政法规的出台，可能在不久的将来此类案件中交付问题审查变得更容易。但在现阶段尚无明确规定的情况下，此类獒供应详细审查房屋交付情况。
通常在无其他居所时，人们购买房屋的目的是居住。因此，在审查买卖行为真实性时，当事人购买房屋后是否实际使用是在农村房屋没有登记制度的情况下，需要特别注意审査的情节。在虚假房屋交易中，房屋的使用人不会发生变更，买卖双方就房屋本身亦不会进行交接。我们认为，就此问题应该针对此类案件进行现场勘察。在司法实践中，我们遇到过有些当事人在法庭陈述中表示了房屋已实际交付，而经过法官现场勘察发现房屋内存放了大量出卖人的物品。特别是一些身份信息极强的物品，比如写有出卖人名字的笔记本、出卖人及家人的照片，甚至是出卖人的身份证或户籍证明等。我们所分析的案例中，被告与第三人本来就存在亲属关系，但根据双方在法庭关于房屋交付问题的陈述，可知双方并未对房屋进行实际交付，而购买房屋却将房屋的居住权仍留给出卖人，这显然不符合生活逻辑。
第五，审查交易过程的中的其他细节问题。我们所分析的案例中，被告与第三人在签订房屋买卖前，诉争房屋因案外人原因导致损坏，案外人对此做出了补偿。被告与第三人在签订房屋买卖协议时对此进行了约定：转让房屋目前有部分毁坏，第三人购买房屋后需自行修缮，被告不再承担费用；因案外人责任或保险机构等相关部门给予的补偿归被告所有。该条款可以证实诉争房屋再次交易时实际为受损房屋，而房屋的修复责任在第三人，但房屋受损的赔偿款却由被告享有，这违背公平原则。结合诉争房屋再次转让的价值为32万元，该价格在本地区属较高价格。法官在考虑到这一点与常理相悖后，单独对被告进行了询问。在法官询问被告关于诉争房屋领取赔偿款一节时，被告对为何领取赔偿款的解释竞然没有涉及被告与第三人房屋买卖合同的约定内容，而一直在解释诉争房屋是被告建造，所以赔偿款应由被告领取。当法官单独询问被告代理律师时，被告代理律师在解释被告为何领取房屋赔偿款时直接陈述了被告与第三人签订的买卖合同。通过以上调查，可见作为事实经过的当事人本人不记得其签订合同的约定内容，而作为案件代理律师却记忆乙深刻，从侧面再次佐证了虚假合同的可能性。
上述评析的审判思路难免啰唆，只因此案中一个非常重要的笔迹形成时间的鉴定未被采信。我们来分析一下笔迹形成时间的鉴定。此类鉴定在客观事实查明上给法院审判工作带来了一定便利，其用科学的方法判断双方签订合同的真正日期并出具鉴定意见，改变法官在审理案件中依靠现有证据及逻辑推理最终得出法律事实的模式。但如果我们确认鉴定意见，就必须要确定此项技术是科学的、安全的，否则如果鉴定意见存在或然性，则无法作为定案依据使用。笔者所在辖区法院，对于启动笔迹形成时间的鉴定始终保持着谨慎的态度，该鉴定的技术难度极大，且鉴定费用较高。如果贸然启动鉴定程序，可能会造成当事人交纳了鉴定费用，但鉴定意见法院无法使用的结果，这会给案件审理造成很大的负面影响。我们所分析的案例中，笔迹形成时间鉴定更为特殊。
从案件事实分析，被告与第三人签订房屋买卖协议的时间为：2011年11月6日；案件的立案时间为：2011年12月29日；向被告送达起诉状时间为：2012年1月2日；而第三人在第一次庭审向法院提交其与被告签订的房屋买卖协议的时间为：2012年1月9日。从时间上分析，如果想要证明房屋买卖协议系为规避无效风险而签订的虚假后补协议，那么必须证实该协议的签订时间在案件的立案之后，但不会超出第一次庭审时间，即签订该协议的时间在2011年12月29日至2012年1月9日之间，这段时间尚不足半个月。因当事人申请要求法院启动笔迹形成时间鉴定，故法院通过北京市高级人民法院司法鉴定摇号平台确定了鉴定机构。最后，鉴定机构采取光密度参数统计法，确认被告与第三人签订的房屋买卖合同的形成时间为2012年1月，而不是合同书面时间2011年11月6日。鉴定所确定的时间点为案件立案受理后。该鉴定意见实际上等同于把笔迹形成时间已精确到了9天之内(2012年1月1日至同年1月9日期间)。我们对此种鉴定的可靠性、科学性持谨慎的态度。为此，法院在审理过程中向行业内的专家进行了大量走访和咨询，了解了光密度参数统计法在行业内并未得到统一的认识，也不是行业内通行的鉴定方法，且与行业内通行的薄层法鉴定技术相比，光密度参数统计法的科学性及可靠性都没有经过相关验证。同时，行业内通行的笔迹形成时间鉴定仅针对半年以上的检材与样本比较，而半年内的笔迹形成时间鉴定无法进行。因此，我们认为法院在启动此类鉴定时，法官应与鉴定机构保持良好的沟通，且对鉴定的程序、方法进行了解，对于不符合鉴定程序及强制性规范的鉴定要及时终止。
通过以上分析，笔者建议相关部门应建立健全农村房屋买卖相关法律、行政法规或司法解释等，以便统一执法尺度。同时，相关部门应尽快落实农村房屋登记制度。而在司法操作层面，相关部门应积极对笔迹形成时间鉴定进行规范化，避免造成诉讼成本的扩大和浪费。
律师资料
汤圣泉律师
电话：18912980…
