律师随笔
与农村房屋买卖合同效力认定相关的判例介绍
作者：汤圣泉 律师 时间：2018年01月18日
许xx诉于xx、曹x1、曹x2、王x1、王x2农村房屋买卖合同纠纷案
(一)基本案情
涉案房屋坐落于xx市xx区xx镇xx村xx路x排x号，该宅基地系1985年因平谷第二小学扩建搬迁时，由xxx街村委会安排给原告许xx使用。同年原告建设房屋。12年7月27日，原xx县xx镇人民政府出具《买卖房屋批示》，写明：xxx街曹xx，根据你购买许xx房屋的申请，经乡政府审查符合买房并将宅基地转移给你使用的条件，予以批准。宅基面和为东西宽18米，南北长14、5米，合0、39亩。接此通知后可办理买卖手续。同日，原告与曹x友签订买卖田房草契，约定以4万元的价格将涉案房屋卖与曹xx，xx街村委会签章。同年7月28日，曹xx向xx镇ⅹ街村经济合作社缴纳买房管理费1000兀自来水管道300元及宅基地使用权变更管理费50元，许xx向原xx县城关乡财政所缴纳宅基地变更管理费100元，8月4日，喜x缴纳契税480元、工本费50元，收款部门均开具了收据，同日，xx县xx镇财政所开具了印契。买房后，曹xx与于xx夫妇在此居住。1995年农历6月15日，曹xx去世，其继承人未对房屋进行分割。
另查明，于xx、曹xx夫妻共生育二女一子，长女曹x2女曹x3，子曹x1。曹xx生前未立遗嘱，故其在去世后，于xx、曹x2、曹x3，曹x1龙均有权继承其遗产，该四人作为法定继承人共同享有该房屋。王x军原系xx街村农民，于1982年4月中旬顶替母亲参加工作，1990年10月25日，曹x3与王x1结婚，成为xx街村农民，二人婚后生育一女王x2。1994年6月28日，曹3转为非农业户口，1997年4月20日，曹x3去世。1998年8月14日和2007年12月8日，曹x1、于xx分别将户口迁至涉案房屋，后迁出。2003年，原告许xx由农业户口转为非农业户口。
原告曾在2012年3月21日诉至法院，要求判令其与曹xx签订的房屋买卖协议无效，被告于xx、曹x1、曹x2返还房屋：法院判决被告于xx、曹x1、曹x2于判决生效后180日内向原告许xx返还坐落于xx市xx区xx镇xx街村xx路x排号房屋；驳回原告许xx其他诉讼请求。判决后被告于xx、曹x1、曹x1不服，上诉至xx市中级人民法院，该院认为原审判决认定事实不清，程序有误，以(2012)二中民终字第17439号民事裁定书裁定，撤销(2012)平民初字第02008号民事判决，发回重审。在本案审理过程中，法院依法追加曹x3之夫王x1、之女王2为本案被告。
原告许xx诉称：1992年，我因急于归还家庭债务，将自有的xx区xx街x路x排x号房屋卖给曹xx(已故)，即本案被告于xx之夫、曹x1、曹x2之父，上述人员均不是x街村村民。曹x购买我房屋时为城镇户口，无权使用xx街村集体所有的宅基地。曹xx病故后，其购买的房屋由其继承人使用。现我因无房居住，并得知与曹xx的房屋买卖合同违反了法律、法规的强制性规定，故起诉要求判令我与曹ⅹ友的房屋买卖协议无效，被告于x、曹x1、曹x2、王x1、王x2将房屋返还给我。
于xx等五被告辩称：(1)曹xx与原告达成的房屋买卖协议是双方协商一致的结果，合法有效。原告在房屋买卖20年后受利益驱使，意图反悔系违约行为，不应得到支持；(2)双方房屋买卖手续完备，有xx街村委会的盖章和xx镇政府的批示，并缴纳了契税、管理费，现平谷镇政府再次出具证明，对房屋批示予以确认，协议合法有效；(3)原、被告身份情况已发生变化，原告现已为非农业户口，已经丧失主张返还农村宅基地的主体资格，且曹龙于购买房屋后已将户口迁至涉案房屋；(4)本案发生的时间在1997年5月6日国务院发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、2004年12月24日发布的《关于深化改革严格土地管理法规的通知》、新修订的土地管理法之前，在上述规定前，尚无国家政策明确规定不准许购买农村房屋，故法院应驳回原告的诉讼请求。
(二)争议焦点
涉案房屋买卖协议订立于1999年《土地管理法》实施之前，并经过村委会、镇政府批准，履行了相关手续，且原、被告双方身份已发生变化，即原告转为非农业户口，涉案房屋共有人取得了涉案房屋所在地集体组织成员资格，在此情况下是否应当认定合同无效。
(三)裁判理由
审法院经审理认为：原国家土地管理局〔1990国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。1998年8月29日修订的并于1999年1月1日施行的《土地管理法》之前规定城镇非农业户口居民经过审批可以使用集体土地建造房屋，施行后将城镇非农业户口居民使用集体土地的权限废除。国务院办公厅在1999年5月6日颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
本案中，曹xx购买原告的房屋，经xx镇xx街村委会同意，后经xx镇人民政府批准，并确定了宅基地使用面积，双方业已缴纳了契税等相关费用，履行了相关手续，不属于“以其他形式非法转让土地”的违法行为。而双方买卖房屋的时间发生在1992年7月，先于1999年1月1日施行的《土地管理法》、国务院办公厅在1999年5月6日颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，因此，双方的买卖行为不违反当时的法律规定，应认定双方的房屋买卖合同有效。另外，在双方签订房屋买卖合同之前，曹x友之女曹x华即到涉案房屋所在村与其丈夫王x军居住，在曹x友死亡后，其继承人于xx、曹x1、曹x2、曹x3占有、使用涉案房屋，而曹x3户口在涉案房屋所在地集体经济组织，其作为曹xx的法定继承人，未进行继承即死亡，其丈夫王x1、女儿王x2作为其法定继承人，依法享有涉案房屋的继承权，且王x1、王x2的户口及居住地均在涉案房屋所在地，其二人亦有使用该村的宅基地的权利。
(四)判决结果
依据《合同法》第44条的规定，法院作出如下判决：
驳回原告许xx要求确认与曹x友的房屋买卖协议无效，被告于xx、曹x1、曹x2、王x1、王x2返还房屋的诉讼请求。
审判决后，许xx不服，持起诉事实和理由上诉至xx市中级人民法院。xx市中级人民法院作出了维持原判的终审判决。
三、农村房屋买卖合同的法律效力分析
（一）我国有关农村房屋买卖的法律及政策变迁
从20世纪60年代起，关于农村房屋买卖和宅基地使用权的法律政策有一个演变的过程，大体可以分为4个阶段：第一个阶段为1962——1982年，此阶段的法律是允许农村房屋买卖的，且对买受人的身份没有限定；农村房屋买卖仅通过双方当事人订立契约即可，无须审批；房屋出卖后，宅基地的使用权随着转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。第二阶段是1982——1987年，此阶段的法律依旧是允许房屋买卖，且对买受人的身份没有限制；农村房屋买卖双方当事人除订立契约外，宅基地的使用权还需经过生产队讨论通过，生产大队、公社两级审批；宅基地的使用权转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。第三阶段是1987——1999年。这一阶段的法律文件没有规定农村房屋买卖问题，只规定了使用农村宅基地建住宅的审批程序。城镇居民在农村建住宅的，首先应当经其所在单位或者居民委员会同意后，其次由村民代表会或者村民大会讨论通过，再次经乡(镇)人民政府审查同意后，最后报县级人民政府批准。即村、乡镇)、县三级批准。农村居民建房则先要村级同意，其次需要乡级人民政府批准。即村、乡两级批准。关于农村房屋买卖问题应当继续适用之前的相关规定。第四阶段1999年以后至今，此阶段的法律对农村房屋的买卖有了新的规定：城镇居民禁止在农村买房、禁止在农村建房；农村居民建房，要通过村、乡(镇)、县三级批准；非本村农民购买农村房屋是否禁止尚无明确规定。
(二)农村房屋买卖合同效力判断
1、2004年12月北京市高级人民法院曾组织了专门研讨，并在充分吸收基层法院调研意见的基础上，达成共识，形成《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》，确定了农村私有房屋买卖合同以认定无效为原则，以认定有效为例外；从买卖双方的主体身份来看，如双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。该次研讨同时明确了“尊重历史，照顾现实”、“注重判决的法律效果和社会效果”以及“综合权衡买卖双方的利益”等认定合同无效之后的处理原则。
2、2006年9月14日，北京市高级人民法院民事审判实务疑难问题研讨会又形成《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研会会议纪要》，重申了农村私有房屋买卖合同以认定无效为原则以认定有效为例外，但强调“可以根据实际情况依法确认合同的的为力”。例如，买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者诉讼时买受人已将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效；对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定转让合同有效对于农村房屋买卖纠纷如何处理，司法实践中分歧很大，当前北京市法院实践中已经基本达成的共识为：
1、农村房屋买卖合同有效
同一集体经济组织成员之间的房买卖合同有效，应当继续履行。认定同一集体经济组织成员的标准一般以同村村民为准。
2、农村房屋买卖合同无效及例外
非同一集体经济组织成员购买农村宅基地或者房屋，合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。主要例外有：
(1)出卖人将宅基地上所建房屋卖于城市居民前或者同时该房屋所占宅基地因征用已转为国有土地，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，则宅基地性质已发生转变，出卖人请求确认合同无效的，不予支持。
(2)城市居民购买村民房屋后，如果已购房屋已经有批准的机关批准并取得合法权属证书，出卖人请求确认买卖房屋无效的，不予支持。
(3)城市居民购买后已将户口迁入购买房屋所在地，并转为农民身份，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。
(4)买受方协议签字人为城市居民，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体经济组织成员，且购买房屋系家庭成员共同出资，亦共同居住，可以认定为家庭共同购房，出卖人请求确认房屋买卖无效的，不予支持。
(5)1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨港澳台同胞的，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。
(6)对同一房屋多次转让效力的认定，可以依据最后一手买受人的身份情况结合前述处理原则进行判断。
四、案例评析
（一）房屋合同无效原则适用困境
第一，我国的法律、法规本身并没有禁止农村房屋买卖，法院在判决此类合同无效时带来法律适用的难题，缺乏相应的法律条款来支持。国务院的通知政策是1999年才出台，对于1999年以前的买卖行为是否适用也是值得探讨的。此外，国务院的相关通知和决定对非本村农民购买农村房屋是否禁止并无明确规定。
第二，经过有关部门批准的农村房屋买卖合同也认定无效是否妥当值得商榷，已经经过有关部门批准，并且履行一定手续的农村房屋买卖合同能否认定为属于违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，这是值得商榷的。
第三，从实际效果上看，认定农村私有房屋买卖合同无效原则，法律效果和社会效果均不好。其一，鼓励了违背诚实信用原则的行为。许多案件双方当事人的交易行为已经完成多年，卖房人却岀尔反尔向法院起诉要求法院确认无效。最后法院判决合同天效，实际上是对不诚信行为的鼓励与支持，而且不利于社会关系的稳定。其二，无效原则与保护农民与农村集体经济组织权益的初衷相违背。在少数案件中，卖房人正是因为有多处住房才卖掉房屋，并不存在流离失所，无处安身的情况。之所以又起诉要求确认无效，主要因为房屋所在村庄涉及拆迁，他们想分得更多的拆迁利益。此外，不少案件中卖房人已经属于城镇居民，理论上讲本无享受宅基地使用权的资格，保护他们的利益，实际上并没有给村集体带来什么好处，反倒是让不守诚信的人占便宜。
(二)司法实践中农村房屋合同的效力应区别对待
1、1982年以前的买卖行为，以合同有效为原则。
对于农村房屋买卖问题，从1963年的《中共中央关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》到1982年的《村镇建房用地管理条例》均有一定规定。因此，1982年以前的买卖行为，法律没有明确规定禁止条件，也没有规定宅基地上的使用权审批手续，应该以合同有效为原则。
2、1982——19999年，以有条件的合同有效为原则。
1986年以后的法律法规虽然没有规定房屋买卖问题，但是对于在农村建房的宅基地使用权的审批手续却作了相应规定，而且法律法规对宅基地使用权的审批程序不断趋于严格。笔者认为，房屋买卖后也应该按照建房的审批手续办理宅基地使用批准手续。这种审批可以看成对房屋买卖合同效力的一种补强证据或事后补卜正行为。这种思路正是1982年《村镇建房用地管理条例》的延续。该条例第15条规定，由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第14条的规定办理申请、审查、批准手续。而第14条正是关于建房宅基地使用权审批手续的规定。1984年最高人民法院的批复其实也是这种思路。如果买房一方的宅基地使用权已经经过了相应的审查、批准手续，则不能认为是违反法律法规的转让行为，或者变相导致农民宅基地丧失的行为。1999年之前根据购买人的宅基地使用权是否按照当时法律规定的履行审批手续来判断合同效力，即发生在1982——1986年的，城镇居民、农村村民买房屋的，需要经过生产大队(村)、公社(乡、镇)两级批准。发生在1986——1999年的，农村村民买房的，使用原宅基地的，需要村、乡级人民政府两级批准。城镇居民买房的，通过村、乡(镇)人民政府、县级人民政府三级批准。
3、1999年以后合同效力以无效为原则，有效为例外。
1999年之后，城镇居民原则上不能购买农村房屋，除非其户口已经迁入该村，并享受村民待遇的，可以认定有效。农村居民购买房屋的，其宅基地使用权必须经过村、乡(镇)、县三级审批，合同有效，否则以无效论处。
(三)本案判决结果简析
根据上文审判思路建议分析本案，可以认定本案涉案房屋买卖合同是有效的。第一，本案涉案房屋买卖协议订立于1992年从时间段上看是发生在1982——1999年之间，当时的法律法规并没有关于农村房屋买卖的禁止性规定。第二，涉案买房协议距本案争议发生之日已近19年8个月之久，作为房屋买卖协议当事人之一的曹xx已亡故，涉案房屋现处于其法定继承人于xx、曹x1、曹x2、曹x3共同占有。作为曹xx继承人之一的曹x3(曹x之女)亦已亡故，其生前户口也曾在涉案房屋所在地集体经济组织。曹x3亡故后，对于其父所留财产的相关权利应由其夫王x1、其女王x2承继，王x1、王x2的户口目前也均在xx街村。在这种情况下，王x1、王x2除对涉案房屋享有继承权外，还同样有涉案房屋所在宅基地的使用权。第三，涉案房屋买卖经过村变会同意，后经镇政府的批准，确定了宅基地使用面积，双方业已缴纳了契税等相关费用，履行了相关手续，符合当时的历史现实。综上，法院判决驳回许xx要求确认与曹xx的房屋买卖协议无效被告于xx、曹x1、曹x2、王x1、王x2返还房屋的诉讼请求，是完全正确的。
(一)基本案情
涉案房屋坐落于xx市xx区xx镇xx村xx路x排x号，该宅基地系1985年因平谷第二小学扩建搬迁时，由xxx街村委会安排给原告许xx使用。同年原告建设房屋。12年7月27日，原xx县xx镇人民政府出具《买卖房屋批示》，写明：xxx街曹xx，根据你购买许xx房屋的申请，经乡政府审查符合买房并将宅基地转移给你使用的条件，予以批准。宅基面和为东西宽18米，南北长14、5米，合0、39亩。接此通知后可办理买卖手续。同日，原告与曹x友签订买卖田房草契，约定以4万元的价格将涉案房屋卖与曹xx，xx街村委会签章。同年7月28日，曹xx向xx镇ⅹ街村经济合作社缴纳买房管理费1000兀自来水管道300元及宅基地使用权变更管理费50元，许xx向原xx县城关乡财政所缴纳宅基地变更管理费100元，8月4日，喜x缴纳契税480元、工本费50元，收款部门均开具了收据，同日，xx县xx镇财政所开具了印契。买房后，曹xx与于xx夫妇在此居住。1995年农历6月15日，曹xx去世，其继承人未对房屋进行分割。
另查明，于xx、曹xx夫妻共生育二女一子，长女曹x2女曹x3，子曹x1。曹xx生前未立遗嘱，故其在去世后，于xx、曹x2、曹x3，曹x1龙均有权继承其遗产，该四人作为法定继承人共同享有该房屋。王x军原系xx街村农民，于1982年4月中旬顶替母亲参加工作，1990年10月25日，曹x3与王x1结婚，成为xx街村农民，二人婚后生育一女王x2。1994年6月28日，曹3转为非农业户口，1997年4月20日，曹x3去世。1998年8月14日和2007年12月8日，曹x1、于xx分别将户口迁至涉案房屋，后迁出。2003年，原告许xx由农业户口转为非农业户口。
原告曾在2012年3月21日诉至法院，要求判令其与曹xx签订的房屋买卖协议无效，被告于xx、曹x1、曹x2返还房屋：法院判决被告于xx、曹x1、曹x2于判决生效后180日内向原告许xx返还坐落于xx市xx区xx镇xx街村xx路x排号房屋；驳回原告许xx其他诉讼请求。判决后被告于xx、曹x1、曹x1不服，上诉至xx市中级人民法院，该院认为原审判决认定事实不清，程序有误，以(2012)二中民终字第17439号民事裁定书裁定，撤销(2012)平民初字第02008号民事判决，发回重审。在本案审理过程中，法院依法追加曹x3之夫王x1、之女王2为本案被告。
原告许xx诉称：1992年，我因急于归还家庭债务，将自有的xx区xx街x路x排x号房屋卖给曹xx(已故)，即本案被告于xx之夫、曹x1、曹x2之父，上述人员均不是x街村村民。曹x购买我房屋时为城镇户口，无权使用xx街村集体所有的宅基地。曹xx病故后，其购买的房屋由其继承人使用。现我因无房居住，并得知与曹xx的房屋买卖合同违反了法律、法规的强制性规定，故起诉要求判令我与曹ⅹ友的房屋买卖协议无效，被告于x、曹x1、曹x2、王x1、王x2将房屋返还给我。
于xx等五被告辩称：(1)曹xx与原告达成的房屋买卖协议是双方协商一致的结果，合法有效。原告在房屋买卖20年后受利益驱使，意图反悔系违约行为，不应得到支持；(2)双方房屋买卖手续完备，有xx街村委会的盖章和xx镇政府的批示，并缴纳了契税、管理费，现平谷镇政府再次出具证明，对房屋批示予以确认，协议合法有效；(3)原、被告身份情况已发生变化，原告现已为非农业户口，已经丧失主张返还农村宅基地的主体资格，且曹龙于购买房屋后已将户口迁至涉案房屋；(4)本案发生的时间在1997年5月6日国务院发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、2004年12月24日发布的《关于深化改革严格土地管理法规的通知》、新修订的土地管理法之前，在上述规定前，尚无国家政策明确规定不准许购买农村房屋，故法院应驳回原告的诉讼请求。
(二)争议焦点
涉案房屋买卖协议订立于1999年《土地管理法》实施之前，并经过村委会、镇政府批准，履行了相关手续，且原、被告双方身份已发生变化，即原告转为非农业户口，涉案房屋共有人取得了涉案房屋所在地集体组织成员资格，在此情况下是否应当认定合同无效。
(三)裁判理由
审法院经审理认为：原国家土地管理局〔1990国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。1998年8月29日修订的并于1999年1月1日施行的《土地管理法》之前规定城镇非农业户口居民经过审批可以使用集体土地建造房屋，施行后将城镇非农业户口居民使用集体土地的权限废除。国务院办公厅在1999年5月6日颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
本案中，曹xx购买原告的房屋，经xx镇xx街村委会同意，后经xx镇人民政府批准，并确定了宅基地使用面积，双方业已缴纳了契税等相关费用，履行了相关手续，不属于“以其他形式非法转让土地”的违法行为。而双方买卖房屋的时间发生在1992年7月，先于1999年1月1日施行的《土地管理法》、国务院办公厅在1999年5月6日颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，因此，双方的买卖行为不违反当时的法律规定，应认定双方的房屋买卖合同有效。另外，在双方签订房屋买卖合同之前，曹x友之女曹x华即到涉案房屋所在村与其丈夫王x军居住，在曹x友死亡后，其继承人于xx、曹x1、曹x2、曹x3占有、使用涉案房屋，而曹x3户口在涉案房屋所在地集体经济组织，其作为曹xx的法定继承人，未进行继承即死亡，其丈夫王x1、女儿王x2作为其法定继承人，依法享有涉案房屋的继承权，且王x1、王x2的户口及居住地均在涉案房屋所在地，其二人亦有使用该村的宅基地的权利。
(四)判决结果
依据《合同法》第44条的规定，法院作出如下判决：
驳回原告许xx要求确认与曹x友的房屋买卖协议无效，被告于xx、曹x1、曹x2、王x1、王x2返还房屋的诉讼请求。
审判决后，许xx不服，持起诉事实和理由上诉至xx市中级人民法院。xx市中级人民法院作出了维持原判的终审判决。
三、农村房屋买卖合同的法律效力分析
（一）我国有关农村房屋买卖的法律及政策变迁
从20世纪60年代起，关于农村房屋买卖和宅基地使用权的法律政策有一个演变的过程，大体可以分为4个阶段：第一个阶段为1962——1982年，此阶段的法律是允许农村房屋买卖的，且对买受人的身份没有限定；农村房屋买卖仅通过双方当事人订立契约即可，无须审批；房屋出卖后，宅基地的使用权随着转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。第二阶段是1982——1987年，此阶段的法律依旧是允许房屋买卖，且对买受人的身份没有限制；农村房屋买卖双方当事人除订立契约外，宅基地的使用权还需经过生产队讨论通过，生产大队、公社两级审批；宅基地的使用权转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。第三阶段是1987——1999年。这一阶段的法律文件没有规定农村房屋买卖问题，只规定了使用农村宅基地建住宅的审批程序。城镇居民在农村建住宅的，首先应当经其所在单位或者居民委员会同意后，其次由村民代表会或者村民大会讨论通过，再次经乡(镇)人民政府审查同意后，最后报县级人民政府批准。即村、乡镇)、县三级批准。农村居民建房则先要村级同意，其次需要乡级人民政府批准。即村、乡两级批准。关于农村房屋买卖问题应当继续适用之前的相关规定。第四阶段1999年以后至今，此阶段的法律对农村房屋的买卖有了新的规定：城镇居民禁止在农村买房、禁止在农村建房；农村居民建房，要通过村、乡(镇)、县三级批准；非本村农民购买农村房屋是否禁止尚无明确规定。
(二)农村房屋买卖合同效力判断
1、2004年12月北京市高级人民法院曾组织了专门研讨，并在充分吸收基层法院调研意见的基础上，达成共识，形成《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》，确定了农村私有房屋买卖合同以认定无效为原则，以认定有效为例外；从买卖双方的主体身份来看，如双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。该次研讨同时明确了“尊重历史，照顾现实”、“注重判决的法律效果和社会效果”以及“综合权衡买卖双方的利益”等认定合同无效之后的处理原则。
2、2006年9月14日，北京市高级人民法院民事审判实务疑难问题研讨会又形成《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研会会议纪要》，重申了农村私有房屋买卖合同以认定无效为原则以认定有效为例外，但强调“可以根据实际情况依法确认合同的的为力”。例如，买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者诉讼时买受人已将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效；对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定转让合同有效对于农村房屋买卖纠纷如何处理，司法实践中分歧很大，当前北京市法院实践中已经基本达成的共识为：
1、农村房屋买卖合同有效
同一集体经济组织成员之间的房买卖合同有效，应当继续履行。认定同一集体经济组织成员的标准一般以同村村民为准。
2、农村房屋买卖合同无效及例外
非同一集体经济组织成员购买农村宅基地或者房屋，合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。主要例外有：
(1)出卖人将宅基地上所建房屋卖于城市居民前或者同时该房屋所占宅基地因征用已转为国有土地，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，则宅基地性质已发生转变，出卖人请求确认合同无效的，不予支持。
(2)城市居民购买村民房屋后，如果已购房屋已经有批准的机关批准并取得合法权属证书，出卖人请求确认买卖房屋无效的，不予支持。
(3)城市居民购买后已将户口迁入购买房屋所在地，并转为农民身份，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。
(4)买受方协议签字人为城市居民，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体经济组织成员，且购买房屋系家庭成员共同出资，亦共同居住，可以认定为家庭共同购房，出卖人请求确认房屋买卖无效的，不予支持。
(5)1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨港澳台同胞的，出卖人请求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。
(6)对同一房屋多次转让效力的认定，可以依据最后一手买受人的身份情况结合前述处理原则进行判断。
四、案例评析
（一）房屋合同无效原则适用困境
第一，我国的法律、法规本身并没有禁止农村房屋买卖，法院在判决此类合同无效时带来法律适用的难题，缺乏相应的法律条款来支持。国务院的通知政策是1999年才出台，对于1999年以前的买卖行为是否适用也是值得探讨的。此外，国务院的相关通知和决定对非本村农民购买农村房屋是否禁止并无明确规定。
第二，经过有关部门批准的农村房屋买卖合同也认定无效是否妥当值得商榷，已经经过有关部门批准，并且履行一定手续的农村房屋买卖合同能否认定为属于违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，这是值得商榷的。
第三，从实际效果上看，认定农村私有房屋买卖合同无效原则，法律效果和社会效果均不好。其一，鼓励了违背诚实信用原则的行为。许多案件双方当事人的交易行为已经完成多年，卖房人却岀尔反尔向法院起诉要求法院确认无效。最后法院判决合同天效，实际上是对不诚信行为的鼓励与支持，而且不利于社会关系的稳定。其二，无效原则与保护农民与农村集体经济组织权益的初衷相违背。在少数案件中，卖房人正是因为有多处住房才卖掉房屋，并不存在流离失所，无处安身的情况。之所以又起诉要求确认无效，主要因为房屋所在村庄涉及拆迁，他们想分得更多的拆迁利益。此外，不少案件中卖房人已经属于城镇居民，理论上讲本无享受宅基地使用权的资格，保护他们的利益，实际上并没有给村集体带来什么好处，反倒是让不守诚信的人占便宜。
(二)司法实践中农村房屋合同的效力应区别对待
1、1982年以前的买卖行为，以合同有效为原则。
对于农村房屋买卖问题，从1963年的《中共中央关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》到1982年的《村镇建房用地管理条例》均有一定规定。因此，1982年以前的买卖行为，法律没有明确规定禁止条件，也没有规定宅基地上的使用权审批手续，应该以合同有效为原则。
2、1982——19999年，以有条件的合同有效为原则。
1986年以后的法律法规虽然没有规定房屋买卖问题，但是对于在农村建房的宅基地使用权的审批手续却作了相应规定，而且法律法规对宅基地使用权的审批程序不断趋于严格。笔者认为，房屋买卖后也应该按照建房的审批手续办理宅基地使用批准手续。这种审批可以看成对房屋买卖合同效力的一种补强证据或事后补卜正行为。这种思路正是1982年《村镇建房用地管理条例》的延续。该条例第15条规定，由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第14条的规定办理申请、审查、批准手续。而第14条正是关于建房宅基地使用权审批手续的规定。1984年最高人民法院的批复其实也是这种思路。如果买房一方的宅基地使用权已经经过了相应的审查、批准手续，则不能认为是违反法律法规的转让行为，或者变相导致农民宅基地丧失的行为。1999年之前根据购买人的宅基地使用权是否按照当时法律规定的履行审批手续来判断合同效力，即发生在1982——1986年的，城镇居民、农村村民买房屋的，需要经过生产大队(村)、公社(乡、镇)两级批准。发生在1986——1999年的，农村村民买房的，使用原宅基地的，需要村、乡级人民政府两级批准。城镇居民买房的，通过村、乡(镇)人民政府、县级人民政府三级批准。
3、1999年以后合同效力以无效为原则，有效为例外。
1999年之后，城镇居民原则上不能购买农村房屋，除非其户口已经迁入该村，并享受村民待遇的，可以认定有效。农村居民购买房屋的，其宅基地使用权必须经过村、乡(镇)、县三级审批，合同有效，否则以无效论处。
(三)本案判决结果简析
根据上文审判思路建议分析本案，可以认定本案涉案房屋买卖合同是有效的。第一，本案涉案房屋买卖协议订立于1992年从时间段上看是发生在1982——1999年之间，当时的法律法规并没有关于农村房屋买卖的禁止性规定。第二，涉案买房协议距本案争议发生之日已近19年8个月之久，作为房屋买卖协议当事人之一的曹xx已亡故，涉案房屋现处于其法定继承人于xx、曹x1、曹x2、曹x3共同占有。作为曹xx继承人之一的曹x3(曹x之女)亦已亡故，其生前户口也曾在涉案房屋所在地集体经济组织。曹x3亡故后，对于其父所留财产的相关权利应由其夫王x1、其女王x2承继，王x1、王x2的户口目前也均在xx街村。在这种情况下，王x1、王x2除对涉案房屋享有继承权外，还同样有涉案房屋所在宅基地的使用权。第三，涉案房屋买卖经过村变会同意，后经镇政府的批准，确定了宅基地使用面积，双方业已缴纳了契税等相关费用，履行了相关手续，符合当时的历史现实。综上，法院判决驳回许xx要求确认与曹xx的房屋买卖协议无效被告于xx、曹x1、曹x2、王x1、王x2返还房屋的诉讼请求，是完全正确的。
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